银川市物业管理类型分析
丁旭强
宁夏大学资源环境学院11级房地产经营管理班
摘要：伴随着物业管理行业的发展，物业管理的管理形式也从单一的委托管理发展成以委托管理为主，顾问管理为辅，多种管理形式并存的市场格局。发展商一般会根据开发项目的特点，选择适当的管理形式。以下是目前物业管理市场较多采用的几种物业管理形式，物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。
摘要：物业管理 商业物业 工业物业 住宅物业 正文
一、商业物业（以银川市浙江商城为例） 1、内容
商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。商业物业有两层含义：一是以各种零售商店(或柜台、楼面)组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。
2、特点
（1）规划科学、实际
商业活动与人们的生产、生活关系密不可分，随着银川市经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，人们对商业楼宇的建设在合理、便利等方面的要求也越来越高。因此，商业楼宇建设时，对商业楼字的布局、规模、功能、档次等方面都要更加合理、科学，更加符合社会、经济发展和消费者的需求。所谓规划的科学、合理，是指商业楼字的建设一定要与周围地区的人口数量、交通、购买力、消费结构、消费群体的文化层次等特点相适应。浙江商城紧邻怀远-同心路商圈，人
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口集聚较为规模化，位于银川市主干道北京路和贺兰山路之间，周围院校众多，形成强大的购买力。
（2）结构设计新颖、有特色
由于人们生活水平的不断提高，其消费习惯也发生了很大变化。消费者都希望在舒适、高雅、便捷的环境中轻松购物，甚至把购物作为一种享受和乐趣。因此，商业楼宇在设计时都努力做到新颖、别致而有特色，布局比例合理，内部装修颜色协调。
（3）选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求
商业楼宇要根据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，做到分散与集中相结合。因此，高档的商场要选在人口密集、流动人日量大的繁华闹市区，而一些日用小百货店、一般的副食商店就应设在各个居民区，以便就近服务。由于银川市的常住和流动人口多，居民消费水平也较高，因而所需要的商业服务设施也要齐全而先进，物业档次也高。
3、商业物业存在的问题及解决措施 存在问题如下：
（1）商城的物业管理架构不完善，其中西夏区政府、商城管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。
（2）配套设施运作不理想，浙江商城投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后消费使用。
（3）物业管理法制不健全，全国性商业物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、商业物业管理公司的资质审查的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行商业物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
（4）物业管理公司与社会相关方面关系不顺，物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。
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（5）物业管理不到位，目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。
（6）地区间发展不平衡，这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。
解决措施如下：
（1）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律，这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
（2）加强物业公司的资质管理，房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。
（3）加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。
（4）建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。
（5）设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理。
（6） 加大组织领导力度理顺管理体制。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。
（7）处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中
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要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。
（8）强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展
二、工业物业（以银川市德胜工业园区为例） 1、内容
指为人类的生活的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
2、特点 （1）规划区域大
（2）工业厂房建筑结构独特 （3）基础设施配套要求高
（4）环境易污染（空气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、电磁波污染） （5）交通条件好
（6）享受优惠政策工业区物业管理包括工业厂房与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑红线以内的给排水系统、围墙、道路、绿化带等公共设施及场地的管理。
（7）工业物业不同干住宅、写字楼等物业，它的业主是法人，而不是自然人。
（8）工业物业管理服务需求主要有基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求。 3、工业物业存在的问题及解决措施 存在问题如下：
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（1）经营管理理念落后，方式单一。就目前银川市的工业区的物业管理来看，缺乏经营意识，经营的范围显得很单调，德胜工业园区物业服务企业对这层关系理解不到位，就造成服务缺失，经济受损。
（2）工业区物业管理立法不完善。首先一点，政府缺乏先进的物业经营理念，在物业立法上就很滑后。对于德胜工业园区来说，物业管理工作责任大，涉及面广，立法的不完善很容易造成很多疏漏。
（3）工业园区的物业管理市场化程度不高。首先，政府目前只是在考虑建和租工业园区，很少会去考虑让物业管理市场化。其次，工业园区的物业管理费用很低，业主和物业使用人的经济承受能力有限，管理难度大就导致很少有物业管理企业入住工业物业。最后是，工业区物业管理分工不细。
解决措施如下：
（1）改变工业区管理和经营模式。改变单一模式走多元化道路，树立物业服务企业的品牌形象
（2）加快工业园区的物业管理法律法规的完善。
（3）提高工业园区的物业管理市场化的程度。有市场就有竞争，有竞争就得有一定行之有效的政策的引导，所以提高市场化的程度是可以1推动促进物业管理的发展。
（4）充分发挥政府职能机关的作用。政府应该认真规范物业管理条例，给予资质等级评审的优先政策支持促使开发商抛弃自管一时，使之走向市场化，规范化。
（5）树立物业服务企业的市场意识。改变自身观念，树立良好的市场意识，形成自己的市场竞争力。
三、住宅物业（以银川市香树花城为例） 1、内容
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这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。
2、特点
（1）住宅小区存在的自身特点：结构系统性、功能多样性、产权多元性、管理复杂性。
（2）住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。
（3）住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。再次，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。
3、住宅物业存在的问题及解决方式 存在问题如下：
(1)管理落后于建设的发展。近十年来住宅小区的建设发展很快，不仅数量多规模大，而且更为重要的是建设方式的转变，实行统一规划、综合开发。这对住宅小区物业管理工作提出了更高更严的要求，而现在的物业管理工作还不能很好的适应这一新变化和新要求。建设住宅小区管理的一个很重要的条件就是必须有经济基础，有比较稳定的管理经费来源。经费不足是影响住宅小区管理工作开展的一个突出问题。
(2)管理法制不健全。住宅小区管理中诸如对管理体制、管理经费、小区验收等重大问题都没有明确的法规，这就很难将住宅小区管理纳入以法制区、依法管理的法律轨道，造成大量的相关纠纷、
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利益冲突。住宅小区内应成立业主委员会，代表全体业主和使用人实施自治管理，并配合专业物业管理单位，搞好辖区内管理。
(3)业主、住户对物业管理还不能完全接受。尽管物业管理与大家所熟悉的福利性房屋管理相比具有更多优势，但目前还不能完全为一些人所接受，因此对物业管理工作造成一些困难。
解决方式如下：
（1）不断建立健全小区管理法规。政府应通过新近颁布的《物业管理条例》、地方性法规政策，要逐步引导推进房地产开发和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负营亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的敝端。
（2）开展多种便民有偿服务。例如；建立水站、便民菜站、家政服务中心和小型超市，由此为业主提供更快捷，更方便的服务。
（3）重视与业主沟通。了解他们需要的服务项目，对物业管理企业有哪些意见和建议，解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业在时时刻刻的关心着他们，这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。
（4）提高物业管理服务质量。在工程维修这项重要的工作中，最能体现服务质量 参考文献：
[1]物业管理沟通艺术——作者：张志国，郑实 ； 出版时间：2006年01月
[2]物业管理——作者：季如进 主编 ； 出版时间：2004年10月
[3]物业管理服务与经营 ——作者：张明媚 主编 ； 2006年1月
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[4]最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全——作者：张浩 主编 ；2006年5月
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