苏州工业园区“十二五”商贸 业发展规划

苏州工业园区“十二五”

商贸业发展规划

（征求意见稿）

社会事业局编制 二○一一年四月二日

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目 录

一、园区商贸业“十二五”规划主要目的 二、园区目前发展总体概况 三、园区商贸业发展现状

四、园区商贸业“十二五”发展目标 五、园区商贸业“十二五”功能体系 六、园区商贸业“十二五”主要指标 七、园区商贸业“十二五”主要布局体系 八、城市级商业中心布局规划 九、片区级商业布局规划 十、邻里级商业布局规划

十一、居住小区配套商业布局规划 十二、轨道交通枢纽商业布局规划 十三、特色商业街区布局规划

十四、阳澄半岛国家旅游度假区布局规划 十五、“十二〃五”期间期发展重点

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一、园区商贸业“十二五”规划主要目的

全面贯彻党的十七大、十七届四中全会精神，按照科学发展观的要求，紧紧围绕苏州建设“三区三城”和园区“三化三型”目标，强化政府组织引导，提高规划指导水平，以苏州市域CBD建设为中心，以构建城市商贸新格局、形成城市核心商圈为重点内容，加快建设国际化、现代化、信息化东部新城。

从城市经济发展、城市功能完善、城市产业提升、城乡统筹发展等多视角出发，丰富商业功能、繁荣城市面貌，便利人民生活、满足扩大消费。立足市场需求，进一步优化园区商贸业空间布局、合理控制产业规模，加快聚集人气商气、提升经营效益，为加快园区转型升级、推动二次创业、实现由开放型经济向创新型、服务型经济转变做出新的贡献。

二、园区目前发展总体概况

1、园区已成为我国改革开放尤其是开发区建设的一大亮点。 2、园区已成为苏州城市建设和发展的一张名片。 3、园区已成为苏州中央商务区和新兴城市商圈建设的重要区域。

4、园区发展定位为：国家级高新技术产业园区和服务外包基地，苏州市中央商务区、长三角地区现代商贸物流运营中心和文化创意产业中心之一，苏州市重要的城市服务中心。

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三、园区商贸业发展现状

近年来，园区紧紧围绕建设苏州东部新城的发展定位，以苏州市域CBD建设为重要契机，以打造苏州新兴核心商圈为重点，以规划引导、促进转型、提升能级为主线，以加快载体建设、推进项目招商和制定规范标准为抓手，不断引进国际知名品牌和新兴业态，不断开创园区商贸业发展新的模式，取得了显著的成绩。

1、商贸业发展规模稳步增长。苏州工业园区近年来经济稳定增长、居民收入不断提高、消费环境继续改善，促进了园区商贸业稳定发展，消费规模快速增长。2010年园区社会消费品零售总额实现171.72亿元，同比增长19.4％、位居全市第一，保持了高速增长的态势，园区商贸业发展潜力较大。

2、现代化城市商贸格局初步形成。近年来苏州工业园区发挥区位、交通、产业等综合优势，着力加快商业载体建设，一大批商业项目快速崛起，规模集聚优势明显，初步形成现代化城市商贸格局。园区现已创建一条中国特色商业街，三条苏州市级商业特色街，一个全国社区商业示范，五个苏州市社区商业示范社区等，成为苏州城市商业的重要组成部分和新的亮点。园区不断引进和丰富商业业态，基本形成百货店、购物中心、超市（包括便利店）、商业街、邻里中心五大主力商业形态，建成并开业都市百货2个、大型购

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物中心3个、大型超市5个、特色商业街7条、邻里中心8个、奥特莱斯2个，商业功能逐步完善，流通现代化和消费便利化程度大幅提高。以久光、天虹、印象城、沃尔玛、欧尚为代表的国内外知名商贸企业加速集聚，国际知名品牌商品和品牌服务不断导入，品牌集聚度提高。以李公堤为代表的园区餐饮业已成为园区时尚特色消费的集聚地和风向标。

3、商贸业载体建设初具规模。截止2009年12月底，苏州工业园区现状已建商业设施总建筑面积约316万平方米，在建商业建筑面积约128万平方米。2010年园区商业投资势头保持强劲，已有12个重点商贸项目列入市商务局考核计划，项目建设总建筑面积达114万平方米，项目总投资约为83亿元，当年计划完成投资额24亿元。园区通过加快商业规划和设施建设，繁荣了城市面貌，完善了城市功能，优化了商务环境，满足了各类消费需求，提升了居民生活品质。

4、商业旅游文化联动发展加强。园区依托自身产业、文化资源特色，积极推动商业与商务、会展、文化、旅游、娱乐等相结合，建成了一批商旅特色项目和休闲服务设施，商务旅游等外来消费不断集聚，成为园区商贸业发展的重要支撑之一。同时积极创新商业营销，加快推进区域性重大节庆活动。2010年，园区成为全国首个“国家商务旅游示范区”。

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四、园区商贸业“十二五”发展目标

“十二五”期间，苏州工业园区将紧紧围绕建设“苏州中央商务区和苏州东部新城”的战略目标，抓住长三角地区联动发展、城乡一体化统筹发展、苏州经济转型升级的重要契机，充分依托区位、交通、产业和生态人文等优势，发挥商业与商务、旅游、文化的联动作用，从完善城市功能、发展服务产业和满足消费需求出发，明确商业设施总量，发展各类商贸业态，优化商业空间布局，提升商贸产业能级，构建层次清晰、功能完备、布局合理、特色鲜明、规范有序的商业体系。同时坚持唯一性、创新性和时代性，将商贸业作为园区“争先率先、聚焦转型、突出创新、改善民生”的重要举措之一，规划先行，抓项目、建体系、重引导、打品牌，使商贸业快速发展成为园区乃至苏州市体现城市功能的重要组成部分，为苏州工业园区率先实现转型、建成苏州中央商务区和东部新城奠定重要基础。

到2015年，力争使园区初步形成“一个核心商圈”、“四个标志地”：即建成与苏州东部新城和苏州市域CBD地位相匹配的苏州都市核心商圈，成为展示都市风貌的标志地、引领时尚消费的标志地、培育创新品牌的标志地、体验休闲文化的标志地，成为苏州市建设成为“长三角”地区重要商贸中心城市的核心区域之一。

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五、园区商贸业“十二五”功能体系

依据苏州市中央商务区和东部新城的总体目标，园区将主要构筑都市综合商业功能、便民生活服务功能、商务服务配套功能和文化旅游休闲功能四个新的商业功能。

 都市综合商业功能。依托环金鸡湖商圈已建和新建大型商业商务设施，形成购物中心、百货店、大型超市、品牌专卖店专业店等各类大型综合商业集群，引进和集聚更多国内外著名商业服务业企业和知名品牌，建成苏州新兴地标性都市商业中心。

 便民生活服务功能。依托已建和规划新建的片区级商业中心和邻里级商业中心，完善居住小区配套商业，基本满足苏州工业园区各类居民和外来人群日常生活消费需求。

 商务配套服务功能。加快商务楼宇配套商业设施建设，为商务办公人群提供即时、便捷、经济的日常消费服务，也为现代服务业集聚发展提供强有力的支撑。

 文化旅游服务功能。发挥园区丰富的生态旅游资源优势，满足国内外休闲消费需求，建成一批商旅文结合的特色商业街区，鼓励文化创意类、体验型商业项目开发建设，引进一批运动健身、电影娱乐等文化休闲服务业的标志性品牌和龙头企业，有序发展一批度假会议型酒店、商务精品酒店和经济型酒店等多层次酒店服务设施。

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六、园区商贸业“十二五”主要指标

到2015年，园区社会消费品零售总额达到410亿元，占苏州全市比重保持在7%以上，年均增长18%；批发和零售业增加值达到434.63亿元、年均增长18％，餐饮和住宿业增加值达到26.72亿元、年均增长18%，实现商贸业增加值占园区GDP比重超过17％。

其中，到2012年培育出1～2家年销售额超30亿元的商贸企业，9个亿元交易额的商品交易市场，4条苏州市商业特色街，1-2条以上由国家命名的“中国著名商业街”或“中国特色商业街”，8个苏州市社区商业示范社区，1-2个省级、国家级社区商业示范社区。

表一：苏州工业园区社会消费品零售总额预测表 2010年 园区 苏州

表二：苏州工业园区商贸业增加值预测表

批发零售增加值 住宿餐饮增加值 合计 说明 2010年 占园区GDP 增加值 比重 189.98 11.68 201.66 —— —— 15.16％ 2015年 增加值 434.63 26.72 461.35 年均增幅 18％ 18％ 18％ 占园区GDP比重 —— —— 17.24％ 社会消费品 零售总额 172 2408 占苏州全市 比重 7.1% — 社会消费品 零售总额 410 5280 2015年 年均增长幅度 18%(2011~2012) 20%(2013~2015) 17% 占苏州全市比重 7.8% — 2010年园区GDP1330.2亿元，按2015年GDP约为2676亿元（15％增幅）预测。 - 8 -

表三：苏州工业园区规划商业建筑面积预测表 2009年 已建成商商业等级体系 业设施建筑面积 （万平米） 城市级商业中心 片区级商业中心 邻里级商业中心 居住小区配套商业 其他特色商业功能区 2015年 可新增商规划商业业设施建设施总建比重 (%) 筑面积 筑面积 （万平米） （万平米） 54 25 27 - 15 121* 250 115 65 23 134 587 42.6 19.6 11.1 3.9 22.8 100 在建商业小计 设施建筑面积（万（万平平方米） 米） 89 5 11 - 23 128 196 90 38 - 120 444 人均商业建筑面积 (平米) - 1 0.6 0.2 - - 107 85 27 - 97 316 总计 说明 *到2015年可新增面积总计（121万平米）不含居住小区配套商业。

七、园区商贸业“十二五”主要布局体系

“十二〃五”期间，依据苏州城市总体规划及苏州工业园区分区规划要求，园区将初步构建“4+3”多层次、多中心、网络化的商业新格局，即基本形成“城市级商业中心、片区级商业中心、邻里级商业中心、居住小区配套商业”四层级城市商业体系，以及“特色商业街区、轨道交通枢纽商业、休闲旅游区商业”三类专业商贸功能区。

四层级城市商业体系：

根据区位交通、人口分布、消费水平、产业基础和环境条件等综合因素，明确各层次的空间布局导向和行业业态导向。

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 城市级商业中心（包括城市级副中心）

依托苏州中央商务区规划建设，辐射整个苏州及长三角周边地区，以新型商业业态、大型商业设施为支撑，以满足不同消费者多层次的综合消费需求为主，展示东部新城的繁荣繁华，打造引领时尚的现代化、国际化城市级商业中心。

园区城市级商业中心（环金鸡湖商圈）包括湖西CBD地区、湖东CWD地区；城市级商业副中心为月亮湾地区和湖东核心水城（白塘商贸城地区）。  片区级商业中心

以重点开发建设的片区中心为载体，规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商业中心。根据三个镇区和主要产业功能片区规划，综合考虑交通路网、人口分布、服务半径、产业特色、商业基础等因素，合理配臵不同行业业态，满足各片区不同居民和工作人群的购物、餐饮、休闲娱乐等多样化消费需求。  邻里级商业中心

立足“邻里中心”品牌、功能、模式优势，坚持便民便利、公益性基本生活配套功能特点，坚持商业和公益有机结合、经济效益和社会效应并重的运营管理模式，形成独具园区特色的社区商业发展方式。以园区总体规划确定的邻里中心（以中新合作区为主）和社区中心（以三个镇为主）为基础，以构建社区商业示范社区为抓手，满足居民日常生活消

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费，提升现代生活品质。集社区商业服务、社区公共事务、社区文体活动、社区医疗卫生等功能于一体，提供全方位、多层次、综合性社区商业服务。邻里级商业中心根据不同居住区人口规模、结构及分布情况，合理布局、有序建设，与城市级商业中心、片区级商业中心等形成错位发展，共规划59个邻里级商业中心。  居住区商业配套

居住小区配套商业与邻里级商业中心形成有效互补，使小区内居民享受到服务时间更长、更为便捷的日常基本生活配套。

三类专业商贸功能区

除了上述商业等级体系外，从园区商贸业发展的实际情况出发，规划还对特色商业街区、轨道交通枢纽商业、休闲旅游区商业提出布局导向和建设标准。

 特色商业街区——依托滨水生态景观、大型主题公园、体育健身等特色资源，建设主题特色内涵鲜明、新兴服务业态集聚、商业文化体育旅游结合的特色商业街区，吸引和扩大外来消费。

 轨道交通枢纽商业区——依托城际交通枢纽和市内轨道交通枢纽站点建设，推进商业与交通枢纽同步建设，形成新兴轨道交通枢纽商业功能区。

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 休闲旅游区商业——加快完善金鸡湖景区、阳澄湖半岛等旅游商业配套建设，强化商业旅游联动，放大综合效益，提升整体集聚和辐射能级。

八、城市级商业中心布局：

（一）环金鸡湖商圈——湖西CBD地区商业布局导向 在金鸡湖西岸建设苏州市域中央商务区（CBD地区），以商务功能为主，重点发展金融贸易、信息服务、专业服务和商业服务等现代服务业，是现代苏州城市形象的集中展示地区。结合苏州CBD的规划建设，形成与CBD商务功能相匹配的都市高端商务商业中心。  规划范围

湖西CBD地区位于苏州工业园区金鸡湖西岸。东至星港街，西至星明路，北至苏绣路，南至苏惠路，占地面积约98.7公顷。规划中的地铁线沿苏华路地下通过并设有中央公园、星海街地下广场、星港街和东方之门3个地铁站点。  现状概况

目前CBD城市基础设施建设已初具规模，以商务办公为主，商务楼宇入驻企业以金融业、专业服务业、IT制造业等全球五百强企业为主。  功能定位

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依托湖西CBD已建和新建大型商业商务设施，结合轨道交通路线建设，加快发展都市购物中心、百货店、品牌专业专卖店等，将湖西CBD地区建设成集高端商务商业、餐饮娱乐、都市观光、文化休闲等功能为一体，体现都市形象和时尚氛围的综合性商业商务功能区。  规划规模

湖西CBD到2015年商业总建筑面积约70万平方米。其中零售业约占55%，餐饮业约占25%，文化娱乐休闲业约占10%，其他服务业约占10%。  业态导向

重点发展都市购物中心、国内外知名品牌百货店、国际品牌旗舰店、专业专卖店；鼓励发展特色餐饮、文化娱乐和休闲服务业态；积极发展老字号品牌特色商业和具有创意设计理念的新兴特色商业；适当发展生鲜超市、便利店、其他商务服务和生活服务。限制发展各类专业市场以及其他不符合城市级商业中心功能的业态业种。

各类零售业态的建筑面积比例建议为：购物中心、百货店等大型零售商业设施约占45%，各类专业专卖店约占35%，超市等其他零售业态约占20%。  空间布局导向

规划沿苏华路发展主轴，形成星兰路与苏绣路口、星海街与苏华路口、星港路与苏华路口三个重要节点，分别依托

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大型商业设施，引进都市购物中心、百货店、品牌专卖店专业店，形成综合购物、时尚休闲、商务消费等各具特色的商业功能集聚点，利用各商务楼宇地下空间共建共享停车场地，配套充足的停车设施。

一是星港路与苏华路节点区域，依托东方之门、世纪城市广场等沿金鸡湖超高层商务楼宇建设，形成综合商务商业集聚的节点。重点发展都市购物中心，集聚国际品牌旗舰店、专业专卖店，集展示、销售、服务为一体，配套高端会所和餐饮娱乐，形成苏州商业新的地标。

二是星海街与苏华路节点区域，依托星海街地下商业空间和周边大型商业商务设施建设，形成地面、地下商业功能集聚的节点。结合轨道交通站点建设地下商业广场，重点发展时尚品牌专业专卖店、国际连锁品牌餐饮和休闲业态，鼓励特色中小店铺集中在地下商业街发展。

三是星兰路与苏绣路中央公园节点区域，依托天虹百货、天翔国际、尼盛商业广场、星都中心、白领广场、凤凰国际书城等商业商务设施，规划建设时尚商业、休闲餐饮集聚的节点。着力引进时尚百货店、大型品牌专业店、大型餐饮、影视娱乐和健身休闲设施。

四是左岸广场、星都广场等临时性商业建筑近期根据所在区域的功能定位以业态调整、店铺臵换等为手段，进一步调整优化现有商业业态；远期则根据CBD地区的发展需要，

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实施再开发建设。建议有三种规划建设方案，一是开发大型商业为主的块状商业设施，引进新兴业态和服务品牌；二是开发商业与商务或酒店混合的都市综合体；三是商务办公为主的商务楼宇，配套部分商业设施。

（二）环金鸡湖商圈——湖东CWD地区商业布局导向 在金鸡湖东岸建设商业文化区（CWD地区），以商业功能和公共文化功能为主，建设国际博览中心、科技文化艺术中心，以及酒店、办公、公寓、商业、休闲等公共设施。结合CWD地区的规划建设，形成城市商业、文化休闲、公共服务功能齐全的都市综合商业中心。

 规划范围

湖东CWD地区位于金鸡湖东岸的湖东商业文化区。西至金鸡湖东岸及翠园路，北至现代大道，南至中塘河，东至星湖街，占地面积约212公顷。商业用地规模约136.3公顷。

 现状概况

CWD地区现状已建商业建筑面积约83.2万平方米，主要有圆融时代广场、金鸡湖商业广场、现代休闲广场、月光码头、玲珑会所等。在建的地铁1号线CWD地区设有博览中心、星湖街两个站点。

 功能定位

依托湖东CWD地区特色文化和旅游资源，发挥重大文

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化、会议与展览活动对商业的带动作用，合理布局旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿等功能，逐步把湖东CWD地区培育成体现苏州现代时尚特征与传统水乡神韵相交融的都市商业中心。

 规划规模

湖东CWD到2015年商业总建筑面积约145万平方米。其中零售业约占50%，餐饮娱乐业约占25%，文化休闲服务业约占15%，其他服务业约占10%。

 业态导向

以满足多层次多样化消费需求为导向，重点发展国内外知名百货店、品牌专业专卖店、特色餐饮、文化娱乐和休闲服务业，与湖东CWD地区鲜明的商业文化功能相协调，引进具有文化主题特色的购物中心、大型文化娱乐、餐饮休闲等龙头企业和品牌，鼓励本地老字号品牌和老字号企业集聚发展。

各类零售业态的建筑面积比例建议为：购物中心、百货店等大型零售商业设施约占55%，各类专业专卖店约占35%，其他中小零售业态约占10%。

 空间布局导向

结合湖东CWD地区商业设施建设现状，根据消费层级、消费者习惯和消费者动线等因素，规划商业功能分区，以圆融时代广场为核心，与周边博览中心、科文中心、摩天轮公

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园、月光码头等重大旅游文化项目相联动，由西往东，分别形成都市综合商业区、会展文化商业区和景观休闲商业区等不同主题商业集群。

一是中部——建设都市综合商业功能区。华池街和翠园路口一带，以已建成的圆融时代广场及在建的圆融星座、九龙仓、新鸿基、诚品书店等多组高层建筑群为主体构成，形成集百货购物、商务办公、大型正餐、休闲娱乐等诸多功能于一体的都市商业功能区。

二是西侧——建设会展文化商业功能区。观枫街和翠园路口一带，依托国际博览中心和科技文化中心，结合南侧岸边月光码头，形成会展文化博览商业功能区。进一步引进国内外具有广泛影响力的文化、会议、展览等活动，突出其文化艺术氛围，展现特有的文化商业魅力。

三是南侧——建设景观休闲商业功能区。钟园路摩天公园一带依托摩天轮大型游乐设施、游艇俱乐部等都市旅游景点，形成景观休闲商业功能区，积极发展酒店、餐饮、娱乐等商业服务配套设施，打造新奇性、体验性、主题娱乐消费目的地。

（三）“月亮湾”地区商业布局导向  规划范围

东至星湖街，西至独墅湖，北至翠薇街，南至创苑路。

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规划用地规模约72.6公顷。

 现状概况

月亮湾区域位于苏州工业园区科教创新区，毗邻独

墅湖，作为科教创新区配套商务区。科教创新区规划总面积约25平方公里，规划总人口约25万，定位为“人才新高地、科技新硅谷、城市副中心、创业首选区”。

 功能定位

规划“月亮湾”地区作为城市级副商业中心之一，按

照科教创新区建设的总体定位，促进现代商业与科教研发、会议会务、休闲度假相融合，建设独具人文科教和生态休闲特色的商业商务功能区。

 总体规模

规划2015年月亮湾地区商业总建筑面积约20万平方米。其中零售业约占35%，餐饮娱乐业约占25%，文化休闲业约占25%，其他服务业约占15%。

 业态导向

主要满足本区域内各类研发人群以及科教创新区大

学城师生日常购物、餐饮、休闲等生活服务配套的需要，同时满足区域内科教研发、创意设计、教育培训等生产服务配套的需要。注入科技和文化内涵，增加具有现代科技特色的新型服务业态。

 布局导向

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强调科教创新区的科技研发、文化创意、教育培训、

会展会议、休闲度假等核心功能。坚持生态环保优先，规划布局形成湖内圈、沿湖外圈和周边三个圈层。通过规模化聚集商务、商业、酒店等各类设施，形成功能明晰、结构合理的复合型商务社区。

（四）“湖东核心水城”（白塘商贸城地区）商业布局导向

定位于园区新城的生活服务区和“活力中心”，带动

湖东地区开发建设，预留辐射长三角的区域商务功能。

 规划范围

湖东核心水城（白塘商贸城地区）位于中央主轴和

城市次轴交汇处，现状为临时性绿地，在建地铁1号线设立站点，是园区未来主要的轨道交通换乘枢纽站点之一。该地区东侧、南侧为规划居住用地；西侧主要为移动通讯、邮政等办公设施及已出让宾馆酒店用地，北侧现代大道与白塘生态公园相望，中央河东西向贯穿整个地块，地块周边现代大道、星塘街、南施街、钟园路均为城市主干道，轨道交通1号线在南施街、星塘街交叉口处设臵两个站点，其中星塘街为轨道交通1号线与轨道交通3号线的换乘枢纽。

 功能定位

根据功能复合化开发与土地集约化使用的发展思路，

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形成功能集聚、业态集中、空间连通，充分体现以人为本、具有较强集聚辐射能力的新型交通枢纽商业功能区。

 总体规模

规划2015年商业建筑面积约15万平方米。其中零售业约占35%，餐饮娱乐业约占25%，文化休闲业约占25%，其他服务业约占15%。

 业态导向

以百货店、大型综合超市为主力店的综合购物中心，

品牌专卖店、专业店为重要支撑，适当增加餐饮休闲、娱乐设施。其中各类零售业态的建筑面积比例约为：购物中心（含百货店）占45%，专业店专卖店占45%，超市、便利店等其他零售业态占10%。

 布局导向

结合湖东核心水城总体定位，充分利用轻轨站点和换

乘枢纽交通优势，以及中央河滨水空间资源，借鉴日本“六本木”、香港“九龙站”成功经验，建成以地上、地下空间综合利用为特色，集商务楼、酒店、商业设施、文化剧院、会议中心等多种功能为一体的城市综合体。进一步强化中央河城市轴线功能，塑造东西呼应、和谐共生的新城中央区城市空间形态，最终形成总部办公、商业购物、休闲旅游、高档居住、游憩观赏功能为一体的商业商务文化综合功能区。

 规划设计要求

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用地性质以商业、办公、商住、酒店等混合用地为主，

与CBD、CWD在功能上错位、互补，在城市设计上形成完整的空间形态布局。进一步创造地下空间、地面和建筑裙楼之间便捷的交通联系通道，形成丰富的、多层次、多形式综合空间利用格局。

九、片区级商业规划

按照总体规划，园区规划形成9个片区中心，即跨塘片区中心、新唯亭镇中心、唯亭片区中心、娄封片区中心、斜塘片区中心、车坊片区（新娄葑镇）中心、胜浦片区中心、合作区三期中心、出口加工区中心（其中，新唯亭镇中心、车坊片区中心位于园区辖区内、园区城区外）。结合片区中心建设，规划9个片区级商业中心。通过引导商业服务业网点的合理集聚，使片区级商业中心成为一定区域内居民生活消费集聚地。

近期重点建设7处片区级商业中心，主要包括：跨塘片区中心、新唯亭镇中心、唯亭片区中心、娄封片区中心、斜塘片区中心、车坊片区中心、胜浦片区中心。

远期规划新增2处片区级商业中心，主要分布在中新合作区的三区片区中心、出口加工区片区中心。

9个片区级商业中心根据各片区不同区位交通、城市功能、人口规模、产业基础，构建综合服务型、产业主导型、

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旅游观光型、交通枢纽型、现代居住型等各具特色的片区商业中心。

 娄葑镇的商业基础较好、人口规模较大、辐射力较强，应依托大交通路网节点布局综合商业设施，重点发展以购物中心、大型专业店、大型超市为主力业态的综合性商业中心。  唯亭镇旅游资源丰富，突出蟹文化、水文化等主题，以满足国内外旅客度假、观光、休闲以及会务等消费需求，重点建设形成商旅文休闲综合功能区。

 胜浦镇临近产业园区，应利用现有镇区商业资源，集中布局餐饮、娱乐、酒店、生活服务等设施，满足本镇区及周边工业园区各类消费需求。

 其他产业功能区的片区级商业中心，突出为产业区配套完善商业服务，主要满足产业区就业职工和附近配套公寓内居民日常生活的需求。

片区级商业中心服务对象为区域内常住人口和各类外来人群，服务人口为5-15万；商业集聚在不少于10公顷的区域范围内，商业建筑面积约10-20万平方米。

规划将片区级商业中心分成两类：一是为娄葑、唯亭、胜浦三个镇服务的片区级商业中心，每个片区中心服务人口约10万人，服务半径约1.5公里，以满足居民的日常生活需求的商业设施为主，重点发展大型超市、大型专业店等现代新兴商贸业态，并引导与镇区行政中心、文体中心、主要

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商业街集聚发展；另一类是为主要产业功能区服务的片区级商业中心，主要满足产业区就业职工和附近配套公寓内居民日常生活的需求，每个片区中心服务人口约5万人，其服务半径约2-3公里。

业态布局导向：

 鼓励设臵：特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、特色餐饮网点、文化休闲网点；

 适度设臵：大中型购物中心、大型综合超市、大中型专业店、酒店以及其他商务和生活服务网点；  限制设臵：商品交易市场、仓储式商店等。

十、邻里级商业规划

邻里级商业中心是指以园区总体规划确定的邻里中心（中新合作区、科教创新区内为主）和社区中心（三个镇为主）为基础，人口规模达到2万人以上的居住区，与居住人口规模相对应，以居住区商业设施为载体，设臵满足居民日常生活消费必需的商业和服务业网点，服务对象为该区域及部分外来消费者的属地型商业。

邻里级商业中心以园区总体规划确定的邻里中心和社区中心为基础，人口规模达到2万人以上的1个或多个居住区，按照2～4万人组团设臵，每个邻里级商业中心建筑体量大体在1.5-2.5万平方米，以500米为服务半径，到2015

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年，建成邻里级商业中心约32-35个，共计商业建筑面积约65万平方米。

邻里级商业中心以“邻里中心”12项必备功能为基础，配臵必备性生活服务设施，并适度根据不同居住区居民的消费需求调整和补充其他商业服务业设施。以人为本，满足园区居民生活与消费方式变化的需求，合理调整业态结构，不断提升居民生活质量，提高邻里级商业中心的服务水平。

• 鼓励设臵：菜市场、生鲜超市、便利店、大众化早点、面包店、药店、书店、大众化理发、干洗、维修、家政服务、废品回收等生活服务设施。

• 适度设臵：品牌专卖店、专业店、中西快餐、咖啡馆等休闲餐馆、汽车保养、美容健身、老年服务、体育运动、邮政、银行等设施。

• 限制设臵：百货店、大型综合超市、大型专业店、大中型购物中心、仓储式商店、各类商品交易市场。

十一、居住小区配套商业规划

居住小区配套商业是指满足居住小区内居民最基本的日常生活需求的商业网点。居住小区配套商业与邻里级商业中心形成有效互补，使小区内居民享受到服务时间更长、更为便捷的日常基本生活配套。

规划新建居住小区配套商业，配臵商业面积应不超过小

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区总建筑面积的1-2%，突出“即时便利、控制街店”，以24小时便利店、小型超市、面包房、药店、ATM机等小型网点为主，控制小区外部沿街而设的各类店铺，禁止在居住区底层新开设具有安全隐患、环境污染的各类店铺。确保区域商业整体有序、协调，避免恶性竞争、维护城市景观和形象。

十二、轨道交通枢纽商业规划

规划范围：根据园区轨道交通路线规划，同时按照枢纽衔接的交通性质（对外交通、城市内部交通），将轨道交通枢纽分为两类：城际轨道交通枢纽和市内轨道交通换乘枢纽。其中城际轨道交通枢纽共有3个，分别为沪宁城际铁路唯亭站、园区站和苏嘉城际铁路科教创新站。市内轨道交通枢纽共有3个，分别为星海街站点、星湖街站点、星塘街站点。近期重点建设3号线娄葑片区中心站、斜塘片区中心站、2号线月亮湾站、苏嘉城际铁路站点及周边商业设施。

遵循“交通优先、确保安全、统筹规划、功能协调、地下地面联动”的原则，本规划分别对城际轨道交通枢纽和市内轨道交通换乘枢纽及周边地区的商业布局和规模控制进行引导。

功能定位：轨道交通枢纽商业是与轨道交通枢纽站点距离相近、空间相联的商业集聚地。从轨道交通站点与周边的关系，可分为站点本体内商业和站点本体外商业；从地面与

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地下空间关系，可分为地面商业和地下空间商业。轨道交通枢纽的商业布局要与区域的城市功能、产业布局相匹配。站点本体内商业与站点本体外商业、地下商业与地面商业，在布局上要形成互补。

城际轨道交通枢纽商业布局导向： （1）沪宁城际铁路园区站商业布局

沪宁城际铁路园区站位于园区北部星湖街西侧，该枢纽站点商业功能以服务于城际站点流动人员为主，站厅内主要配臵书报摊、饮料点等便利性小型网点，满足集散乘客的即时消费需求，同时兼顾年轻时尚人群的消费需求，配臵部分时尚精品店、服饰专卖店等中型网点，适当引进大型百货综超，形成新兴大型商贸集聚区。服务于园区北部居民，并辐射周边镇区。

（2）沪宁城际铁路唯亭站商业布局

唯亭站位于园区老唯亭镇，星华街东侧，临近阳澄湖旅游景区，建成后将带来大量旅游人群，其商业布局要充分发挥考虑与旅游景区联动，突出旅游购物、住宿餐饮、休闲娱乐等功能。

（3）苏嘉城际铁路科教创新区站商业布局

科教创新区站位于园区南部星华街，与远期规划的轨道交通2号线延长线形成交通换乘枢纽。依托城际轨道交通枢纽站点优势，合理布局站点综合商业区、商务办公区、假日

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酒店区和休闲广场区。重点引进大型综合超市、大型专业店，同时集聚各类专业店、专卖店及各式餐饮、娱乐、文化休闲等服务设施。周边为流动群体和周边科教创新区新建经济型假日酒店，配套餐饮服务设施。

市内轨道交通换乘枢纽商业布局导向：

市内轨道交通换乘枢纽共规划3个，其中星塘街换乘枢纽位于东部白塘商贸城区域，星海街枢纽位于湖西CBD地区，星湖街枢纽位于湖东CWD地区。近期重点建设开发星海街枢纽站点地下商业空间。

（1）星海街枢纽站点及地下商业空间布局

星海街枢纽站点位于湖西CBD地区，轨道交通运营高峰集中，客流量大，站点商业布局要结合周边地区商务楼宇、酒店等设施建设，充分利用地下商业空间，满足商务商业集聚发展需求，地面地下一体化发展，形成集商务办公、购物餐饮、交通枢纽于一体的综合功能区。

星海街地下空间位于星海街以西，苏华路南北两侧，与轻轨一号线星海街站连接，规划为一个地下综合建筑体，形成集交通、商业服务、生活休闲、停车及市政配套服务于一体的地下商业空间。以满足年轻人群时尚消费需求为主，配臵精品超市、时尚服饰店、眼镜店等以及其它便捷商业服务设施等。

（2）星湖街枢纽站点商业布局

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星湖街枢纽站点位于湖东CWD地区，站点商业布局要与周边圆融时代广场、现代广场、金鸡湖商业广场等商业设施融为一体，充分利用地下商业空间，设臵休闲服饰、化妆工艺、时尚人文书店、精致食品等各类专卖专业店，形成地下与地面协调发展、集商务服务、旅游购物、餐饮休闲为一体、配套齐全、功能完善的商业集聚区。

（3）星塘街枢纽站点商业布局

星塘街枢纽站点位于规划中的白塘地区。是园区未来主要的轨道交通换乘枢纽站点之一，具备较强的辐射和集聚能力。未来结合东部水城的规划，一体化开发模式，地面地下设臵与甲级商务楼宇、购物中心、大型文化设施、会议中心、高星级宾馆等为一体，具有工作、购物、餐饮、文化、会展、观光等多项功能。

建议商业建设部门与轨道交通建设部门协同规划。注重引进国内外具有丰富经验的知名商业地产开发企业进行整体开发。按照现代理念统一规划设计，通过集群式形态建设，多业态集中发展，形成形态美观、内外连通、生态协调、资源节约，充分体现以人为本、具有较强服务产业集聚能力的功能区域。

其他一般站点根据该站点及周边地区的功能和条件进行布局，以人为本、因地制宜、发扬特色、完善功能、呈现城市发展多样化。站点内商业要体现即时、快捷、实用的消

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费特点，站点周边地区商业要与区域功能相匹配。与轨道交通地下车站相结合的商业要与周边地块的地下空间取得衔接，统筹规划，综合利用地下空间。

十三、特色商业街区布局

特色商业街区是园区城市商业的重要组成部分，也是展示园区新城形象的标志性窗口，是彰显城市特色、传承历史文化、提升生活品质的重要载体。未来几年要精心选址，合理布局，高起点规划，明确各街区布局定位、个性特色、业态规模和空间布局，进一步挖掘文化资源，丰富特色内涵，商旅文融合发展，本着成熟一条建设一条的原则，高标准建设一批具有鲜明特色和较大影响力的特色商业街区

在布局上，应当遵循：神形兼备原则，错位差异原则，集约集聚原则，综合配套原则。

园区特色商业街区的发展有别于古城区，主要形成三类：一类是有大体量商业设施支撑、现代业态组合、以购物为主导的特色商业街区；一类是依托园区生态环境和优势资源条件，以餐饮为特色，娱乐休闲、公共文化相联动的特色商业街区；第三类是结合文化体育创意产业发展，突出“创意设计、文化休闲”的新兴消费模式，以中小特色商店为支撑的特色商业街区。

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1、特色餐饮商业街区

依托金鸡湖、阳澄湖等良好的湖滨资源和生态景观，形成李公堤、月光码头、阳澄食街等具有水岸风情，融餐饮娱乐、文化休闲、观光体验为一体的特色商业街区。  功能定位

充分利用沿湖滨水自然景观和生态资源以及毗邻中央商务区的区位优势，定位为商务餐饮、主题娱乐等休闲主题，吸引“月光消费”、“远距离消费”、“周末消费”、“假期消费”等目的性消费。  布局导向

一是要调整餐饮娱乐设施结构，有效延长消费者的滞留时间。

二是要发展符合不同消费者特定需求的各类酒店。 三是要发挥环金鸡湖水岸生态、景观优势，发展婚庆主题商业。

四是要完善为游客服务的便利商业配套。 2、特色购物商业街区

依托苏华路、旺墩路以及综保区时尚舞台（品牌折扣店）等，形成以时尚购物休闲为主题的特色商业街区，成为长三角地区时尚消费的新兴集聚地。  圆融时代广场购物街区

圆融时代广场购物街区位于苏州工业园区金鸡湖东岸

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旺墩路，周边已有现代休闲广场、金鸡湖商业广场，西连国际博览中心、科文中心，北接园区主干道现代大道。包括久光百货区、生活休闲区、圆融天幕街区、滨河餐饮区和商务办公区五大功能区，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等功能于一体，进一步凸显个性特色和都市魅力，打造时尚消费新地标。

 苏华路休闲购物特色商业街

苏华路位于苏州工业园区金鸡湖西岸，作为中央商务区的发展主轴。起始于中央公园，终止于金鸡湖。规划中的地铁线也沿苏华路设立星海街和星港街两个站点，将中央商务区与湖东CWD、APD地区，以及苏州市的古城、新区连为一体。规划结合苏华路优美的城市形态和沿线大型商业商务建筑群，形成园区展示现代都市面貌、集聚都市商业功能、独具时尚和魅力的特色商业街区。  舞台（苏州）国际时尚品牌城

舞台（苏州）国际时尚品牌城位于苏州工业园区的苏州综合保税区内，东至胜浦路，西至兴浦路，北至双库路，南至现代大道，紧邻现代大道，距离沪宁高速公路工业园区出入口约1.5公里。规划占地约144亩，一期商业建筑面积约10万平方米，其中品牌折扣店建筑面积约8.44万平方米，餐饮服务区约1.46万平方米。周边设臵进口汽车4S店、酒店服务区、美食广场及公共停车配套部分。

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舞台（苏州）国际时尚品牌城重点发展世界知名服饰品牌折扣店，促进品牌购物与休闲旅游、度假相联动。

3、特色休闲商业街区

依托斜塘老街改造、葑门塘创意产业基地、体育中心项目，形成传统文化、时尚创意、休闲体育为主题特色的特色商业街区。

〃斜塘老街文化休闲特色街区

西接金鸡湖，东连吴淞江，沿河两侧分布有宽约50-200米不等的绿化带，长约8.2公里。现状已建成玉皇宫道观一座；位于斜塘河南侧淞江路与金堰路交叉口；拟建仿古特色商业街一条，长约250米，规划商业建筑面积控制在2-3万平方米。

依托老街改造，以台湾小吃、老字号商店、文化画廊、博物馆等为主，配套特色餐厅、咖啡馆等休闲餐饮设施。结合斜塘河滨河休闲带，以休闲餐饮为主，文化、娱乐为辅，兴建亲水平台，形成集特色文化创意、餐饮娱乐、滨河休闲为一体的特色街区。

〃葑门塘文化创意特色街区

位于金鸡湖大道南侧工业区内，北至苏桐庐，南至白榆路，西接星明街，东到星海街，总占地约28公顷。规划商业建筑面积5万平方米。

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利用葑门塘创意产业基地特色和生态景观，形成融文化创意、艺术展览、休闲娱乐于一体的特色商业街区。

十四、阳澄半岛国家旅游度假区布局规划

阳澄湖国际休闲旅游度假区南起规划京沪高铁，包括阳澄路串联起来的岛屿，总面积22.4平方公里。规划商业总用地约90公顷，规划商业建筑面积约20-30万平方米。现状已有建筑包括浅水湾商业街、阳澄农庄、阳澄食街，国际蟹城等商业设施以及商旅阳澄湖半岛酒店、阳澄湖澜庭度假酒店，在建项目有莲花堤商业街。

结合阳澄湖国际休闲旅游度假区建设，依托优美的生态环境，进一步开发功能性商旅项目，重点建设和提升浅水湾商业街、阳澄食街等特色商业街区，加快发展旅游餐饮、旅游购物、旅游文化娱乐等配套商业设施，积极发展会议会务、主题游乐、健康养老等主题度假休闲设施。

十五、“十二〃五”期间期发展重点

1、加快构筑“4+3”商业格局，提升园区商贸业的国际化和现代化水平。

（1）加快建设与苏州市域CBD功能相匹配、具有地标性的城市级商业中心。

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（2）加快建设区镇一体、各具特色的片区级商业中心。。 （3）加快建设惠及民生的邻里级商业中心。 （4）加快发展特色购物、特色餐饮、特色休闲为主题的特色商业街区。

（5）加快规划和建设新型交通枢纽商业中心。 2、加快扩大开放、引进创新，促进园区商贸业集聚度和丰富度。

通过商业的引进发展、调整发展、连锁发展和创新发展，进一步丰富商业发展内涵。

（1）加强商业的引进发展。 （2）加强商业的特色发展。 （3）加强商业的连锁发展。 （4）加强商业的创新发展。 （5）加大人才的引进培养。

3、积极扩大内需，促进本地消费和外来消费同步增长。 （1）积极推进电子商务。 （2）积极拓展新兴消费。 （3）深入开展企业服务。

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