地方政府融资平台公司土地经营对策研究——以某融资平台公司为例

现代商贸工业　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ［ｎｄｕｓｔｒｙ　２０１３年第ｌ８期　地方政府融资平台公司土地经营对策研究　以某融资平台公司为例　阳晓可　（湖南工业大学商学院，湖南株洲４１２００７）　摘要：土地经营是地方政府融资平台公司推动地方经济社会发展的重要手段。以某融资平台公司为例进行分析，括　出融资平台公司面临土地资源流失与土地开发成本上升的困境，并认为有必要通过加强融资平台公司与相关政府部门之　间的联络协调和改善融资平台公司内部管理来化解困境。　关键词：融资平台公司；土地经营；成本收益分析　中图分类号：Ｆ８３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—３１９８（２０１３）１８—０１２５—０２　在分税制改革以后，地方政府高度依赖土地资源获得　地方政府融资平台公司土地经营的规则与贷款风险上的探　财政收入，以支撑地方发展成为一种普遍现象。学界把这　讨。而以微观层面的具体个案分析非常少。因此，本文尝　种“对　Ｌ地资源高度依赖、土地相关财政收支占政府总收支　试以某地方政府融资平台公司土地为例，以具体的数据分　比重较高的财政运行形态”称为“土地财政”。在地方土地　析来探讨地方政府融资平台公司土地经营，并提出具体　财政的大背景下，这成立地方政府融资平台公司，对城市土　对策。　地进行合法有效地经营，尽可能地把土地资源转化为地方　ｌ地方政府融资平台公司土地经营的困境　政府收入，也成为各地方政府的基本做法。毫无疑问，地方　本文所选择的个案——某融资平台公司，是中部地　政府融资平台公司以土地经营为主要内容的经营模式，在　某工业城市七大融资平台公司中最大的一个。该融资平台　为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设等　公司于２００９年改组成立，公司注册资本４０亿元，总资产达　方面发扦了积极作用，但与此同时引发的地方债务风险等　２６２多亿元，拥有控规土地５６３２９亩。自成立以来，该融资　问题也引起了学界和中央政府的高度关注。通过文献检索　平台公司通过以土地经营为主要内容的投融资运作，为该　发现，现有文献中对地方融资平台公司飞土地经营的专题　市地方经济发展做出了巨大贡献。但从２０１２年底的数据　研究并不多．少有的文献也集中于从较宏观和一般层面对　来看，该融资平台公司的土地经营面临了一系列困境，制约　３．１把握适时的时机　产大得多。成熟的投资者不能把房地产作为唯一的投资，　根据个人经济收入及实际需要情况，结合当地房地产　而应该多种资产组合，要配置债券、股票、基金、黄金、实物　供应、市场成熟度、政策、宏观经济环境等进行多方面的分　等，这样才能主动适应市场的变化，真正实现资产的保值增　析和考察，力争买进性价比最高的房子。经济学理论上讲　值。　在房地产业也有其自己的经济周期，在萧条和衰退时期，价　４　结束语　格是最实惠的，但房地产商的利润空间大大降低，对楼盘的　买房子闭着眼睛都能发财的时代过去了，进入了白银　开发会比较缓慢，可供选择的楼盘也许不是很多；在复苏时　时代，这个时代具有竞争加剧，洗牌加快，利润渐薄的特征，　期，应该是买房好时机，因为这时房地产市场开始回暖，可　这是房地产市场现在面临的情况，在这样的情况下开发商　供选择的楼盘不断增加，而价格却处于刚刚启动阶段，能买　在积极地修订和完善自己的发展战略，我们购房者应理性　到比较满意而且价格比较合理的房子；在繁荣时期买房是　分析自己的所需，选择好购房时机，理性认识房地产的保值　比较危险的，因为这时房价处于高点，性价比合理的房子不　增值功能，这样才有利于房地产市场健康发展，逐步走向成　易得到，甚至会因为买房遭受损失，成为“负资产一族”。所　熟，告别野蛮增长，走向比较理性的增长。　以，作为准备购房的消费者应适时关注国家的大政方针，结　合当地的发展情况，对当地的房产价格有自己初步的预期，　参考文献　为自己随时出手做好准备。　１－１３魏珊珊．房地产价格快速上涨的原因及影响口］．时代经贸，２００８．　３．２要理性认识房产的保值增值　（４）．　受中国传统观念的影响，房子作为生活的必需品，又凶　Ｉ－ｚ３杨光勇．房地产的政治经济学——简析当前房地产业的高热现象　土地是稀缺资源，特别是地理位置好的房子更是不可再生　－１Ｊ３．建筑经济，２００８，（１２）．　的宝贵资源，加上近两年房价的不断飙升，致使大多数人会　１－３３周春英．２０１０年房价走势如何Ｉ－Ｊ］．中国集体经济，２０１０．（３）．　认为投资房地产以后只会赚不会赔。其实，房地产和其他　Ｅ４３刘慧．“炒房热”对我国房地产市场的影响Ｉ－Ｉ３．商业文化・学术探　讨，２００８，（１）．　资产一样，其市场所接受的价格是不断波动的，而且由于房　１－５３蒋蕾．对我国房地产周期波动问题的几点思考１－Ｊ３．现代商业，　地产的流动性最差，这种价格波动造成的风险要比其他资　２００８，（９）．　作者简介：阳晓可（１９８２一），男，湖南安仁人，湖南工业大学商学院２０１２级ＭＢＡ研究生，研究方向：公共经济管理。　现代商贸工业　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　了公司土地的有效经营。　２Ｏ１３年第１８期　临的经济发展和民生发展的双重压力的背景下，地方政府　融资平台公司在地方经济社会发展中扮演的融资开发角色　１．１　土地资源面临流失与公共用地增加的双重挤压　土地资源是地方政府融资平台公司的土地经营的生命　将很难得到根本的改变。地方政府融资平台公司经营土地　线，足融资平台公司贷款融资最基本的抵押物，也是融资平　的职能也不存在存废的选择，努力提高土地经营绩效是不　台公司项Ｆｉ开发最基本的投人物。拥有土地资源的多少，　小。近年来，山于国家口益紧缩的土地政策和地方政府频　二选择。根据上面分析得出的地方政府融资平台公司土地　困境。　住某种程度上决定了融资平台公司融资开发功能发挥的大　经营的　境，我们认为可以考虑从以下几个方面着手化解　繁城市总体规划修编，使融资平台公司拥有的土地资源流　２．１加强融资平台公司与相关政府部门之间的联络协调，　降低土地开发成本　失严重，制约了融资平台公司的发展。以本文选择的融资　减少土地资源流失。平台公司为例，尽管该公司拥有的规控土地面积达５６３２９　亩，但是近几年由于规划调整，被调整出土地１　５５２３亩，ｆ｝ｊ　融资平台公司作为地方政府融资开发的重要平台，要　主动加强与土地资源相关的联络协调，减少土地资源流失，　于规划ｉＩｊ４整导致的土地流失率高达２８　。与此同时，由于　降低土地开发成本。首先，融资平台公司要积极争取地方　城市发展对道路、广场、绿化等公共用地的需求日益增加，　该公司拥有的土地资源中真正能用于土地经营的面积进一　步被挤压。据统计，在原有规控５６３２９亩土地中，公共用地　面积占了４４　，使该公司可经营土地面积进一步受到挤压，　制约了该融资平台公司的融资能力与开发能力。　Ｉ．２土地经营成本面临征地拆迁成本增长与报批成本增　长的双重压力　成本收益分析衡量土地经营成效的重要方法。近年　来，在征地土地拆迁领域频繁群体性事件，中央和地方政府　高度重视征地拆迁工作，并出台了一系列规章制度，一方面　规范了征地拆迁工作，维护了征地拆迁工作的公正性，但另　一方面使单位征地拆迁成本增长迅速，且增速明显高度单　位土地出让收入。以本文选择的融资平台公司为例，从　２００９年到２Ｏ１２年，每亩拆迁成本由２６．１７万元迅速增长到　６９．３万元，近３年年均土地单位征地拆迁合同成本增速达　到５５　。从２００９年到２０１２年，土地出让收入有每亩１０１．１　万元增长到１５１．２９万元每亩，近３年单位土地出让收入年　均增速为１６．５　，明显低于单位土地征地拆迁增速的５５　。　与此同时，单位土地报批成本费用增长迅速，进一步加大了　土地经营的成本压力（见下表）。征地拆迁成本与土地报批　成本的增加无疑给融资平台公司土地经营造成了双重压　力，并且随着宏观经济形式的变化和国家政策的发展，这种　双重压力有进一步加大的趋势。　表ｌ　单位土地征地拆迁成本、单位土地报批　成本与单位土地出让收入　单位：万元　资料来源：根据内部资料整理。　２化解地方政府融资平台公司土地经营困境的对　策建议　２０１０年，圈务院下发了《国务院关于加强地方政府融资　平台公司管理有关问题的通知》，这意味着中央政府进一步　ＪＪＩ１大了对地方政府融资平台公司的监控。但是，只要当前　的分税制和转移支付制度没有根本的调整，在地方政府面　党委与政府的大力支持，强化对所拥有规控土地资源的控　制与管理，尽可能减少土地资源流失；其次，融资平台公司　要增强与国土部门的联络协调，争取土地政策与土地开发　指标，增加土地存量；再次，融资平台公司要增强与规划部　门的联络协调，减少规划修编导致的规控土地流失，优化经　营土地范围内公共用地的配置，在不影响公益的前提下，尽　可能节约土地；第四，融资平台公司还要积极与发改委协　调，加快项目审批进度，缩短土地开发周期。最后，融资平　台公司还应该与各区政府、乡镇办事处等基层组织加强沟　通协调，加快土地报批及征地拆迁速度，缩短土地开发周　期、降低土地开发成本。　２．２　改善融资平台公司内部管理，提高土地经营效益　内部管理绩效是影响融资平台公司土地经营效益的关　键因素。融资平台公司要改善内部经营管理机制，提高土　地经营效益。首先，融资平台公司要对所控规范围内的土　地资源进行全面清理，摸清家底，并对资源利用情况进行认　真分析研究，尽可能提高土地资源利用效率；其次，融资平　台公司要建立科学的评估体系，从报批、拆迁及出让等各环　节对土地经营项目进行全面评估，提高对土地经营的流程　控制；再次，融资平台公司要主动延伸土地开发链，实施一、　二级联动开发，增加土地开发收益，特别是土地二级开发收　益；第四，融资平台公司要加强项目成本收益分析，在项目　立项时就要对项目进行全面的成本收益分析，对达不到收　益标准的项目尽可能不立项，以减少土地资源的浪费；此　外，融资平台公司还要制定科学合理的开发计划，实现所有　规控土地范嗣内的片区建设和土地经营在资金和时间结构　上的合理匹配，缩短开发周期，节约开发成本，提高经营效　率。　参考文献　［１］唐在富．中国土地财政基本理论研究——土地财政的起源、本质、　风险与未来［Ｊ］．经济经纬，２ｏ１２，（２）．　［２］冯兴元．土地财政、地方政府融资平台与规则［Ｊ］．中国市场，　２Ｏ１１，（１）．　［３］申博文．地方政府融资平台土地贷款风险分析［Ｊ］．中国内部审　计，２０１３．（４）．