市场背景分析

（四）市场背景描述与分析

2014年中国大陆总人口达到136782万人，全年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.5%。与2013年相比，同比与环比双双下降了0.3个百分点。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值58332亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值306739亿元，增长8.1%。2014年全国居民收入继续增加，全年全国居民人均可支配收入20167元，比上年名义增长10.1%，扣除价格因素实际增长8.0%。2014年居民消费价格比上年上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%。12月份，居民消费价格同比上涨1.5%，环比上涨0.3%。2014年全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%，比上年提高3.0个百分点。城乡居民收入差距进一步缩小，全年农村居民人均可支配收入实际增速快于城镇居民人均可支配收入2.4个百分点，城乡居民人均可支配收入倍差2.75，比上年缩小0.06。2014年末，中国大陆总人口136782万人，比上年末增加710万人，劳动年龄人口比上年减少371万，从城乡结构看，城镇常住人口74916万人，比上年末增加1805万人，乡村常住人口61866万人，减少1095万人，城镇人口占比54.77%。全国商品房销售面积下降7.6%

2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，其中住宅投资增长9.2%。房屋新开工面积179592万平方米，比上年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。全国商品房销售额76292亿元，比上年下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。12月末，全国商品房待售面积62169万平方米，比上年增长26.1%。全年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。

综上所述，中国经济增长7.4%，城镇新增就业1322万，调查失业率稳定在5.1%左右，居民消费价格上涨2%，这四个指标配合在一起，可知2014年中国经济在新常态下保持平稳运行。中国经济不仅要稳增长、调结构，还要防风险。关于风险，相关研究报告指出一段时间内中国的风险，一是房地产调整的风险，二是地方政府债务累积的风险。2014年党中央、国务院高度重视这些风险的防范。“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”是中国2014年经济工作的指导方针，而且在各部门、各地区的共同努力下，这两个领域的风险得到很好的化解。如房地产行业，房地产自2013年上半年开始起出现了一轮调整，销量、价格下行。2014年四季度以来的数据告诉我们，随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极的变化。一是70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，特别是12月份，一线城市的综合环比房价转正；二是四季度，特别是2014的12月份，房地产的销售，无论是销售面积和销售金额降幅在收窄。一线城市销量的环比增长，去年就全国而论，2014年12月份的销售金额当月是正增长的，这表明中国的房地产在某种程度上的去行政化，今后中国房地产市场将会更加健康，但在部分二、三线城市商品房库存较高的情况下，2015年房地产市场调整仍可能持续一段时间，房地产投资增长仍需观察。

2、当地房地产市场总体状况

宿州，位于安徽省东北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，现辖四县一区，1个国家级开发区、6个省级开发区和宿州马鞍山现代产业园区、宿州高新技术产业开发区。2014年，常住人口537.8万人，全市生产总值1126.1亿元，按可比价格计算，增长9.7%。近年来，随着宿州市改革开放步伐的加快、招商引资力度的加大和投资环境的优化，城市经济持续稳定增长，市民人均总收入和可支配收入均有了较大幅度的提高。在此背景下，宿州市房地产市场在外资的注入推动下，呈现大开发、大改造的态势。老城区的大面积改造和新区的成片开发同时并举，城市建设在全面强化重塑老城区的同时，积极向城外的新区拓

展延伸，在铁路线以西，呈现老城区、汴南片区、西南片区、开发区、政务新区、高新区齐头并进的发展态势。

2014年1-12月份，宿州全市房地产开发投资完成175亿元，其中市区完成130亿元。2014年第12月份，宿州全市房地产开发投资完成26.46亿元，其中市区完成20.29亿元。

2014年1-12月份，宿州市区商品房施工面积762.34万平方米，其中住宅458.69万平方米，非住宅305.65万平方米; 2014年1-12月份，宿州各县商品房施工总面积481.41万平方米，其中萧县61.81万平方米，砀山171.5万平方米，灵璧133.6万平方米，泗县114.5万平方米;新开工总面积265.5万平方米，其中萧县56.11万平方米，砀山77.85万平方米，灵璧60.6万平方米，泗县70.94万平方米;竣工总面积259.85万平方米，其中萧县58.67万平方米，砀山79.48万平方米，灵璧50万平方米，泗县71.7万平方米。

2014年1-12月份，宿州市区批准预售商品房面积为281.04万平方米，其中住宅面积200.06万平方米，非住宅面积80.97万平方米;批准预售住宅18802套，非住宅8908间。2014年1-12月份，各县批准预售商品房总面积257.52万平方米，其中萧县58.28万平方米，砀山92.02万平方米，灵璧38.72万平方米，泗县68.5万平方米。

2014年1-12月份，宿州市区已备案的商品房价格，住宅均价4382元/平方米,非住宅均价7181元/平方米。1-12月份各县已备案的住宅均价：萧县3495元/平方米，砀山3377元/平方米，灵璧3920元/平方米，泗县3589元/平方米。

徐州市房地产市场状况

徐州，江苏省省辖市，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，总面积11258平方公里，其中市区面积3037平方公里，现辖5区、3县、2县级市。2014年徐州全市完成地区生产总值4963.91亿元，按可比价计算，比上年增长10.5%。徐州是淮海经济区中心城市，长江三角洲区域中心城市，徐州都市圈核心城市，国务院发布的《全国主体功能区规划》中将东陇海地区纳入国家重点开发区域，并明确了徐州的定位：提升沿陇海带的发展水平，增强徐州集聚人口和经济的能力，加快资源型城市转型，打造重要的能源基地、先进制造业基地、物流基地和商品集散地。

2014年徐州商品房市场新增供应量为686.26万平方米，新增成交量为402.95万平方米，可以看出，供求比达到1:0.59，成交均价为7630元/平方米。具体来看，住宅市场中，新增供应量为507.21万平方米，新增成交量为331.43万平方米，供求比达到1:0.65，成交均价为6750元/平方米；商业市场中，新增供应量为94.73万平方米，新增成交量为32.36万平方米，供求比达到1:0.34，成交均价为17128元/平方米；而办公市场方面，新增供应量为67.36万平方米，新增成交量为23.8万平方米，供求比达到1:0.35，成交均价为7183元/平方米。2014年徐州商品房新增供应包括10种物业类型，分别为住宅，商办，商住，商办住，商业，商服，车库，工业，综合楼，商业、办公房源。2013年徐州办公市场供应7087万方，同比上升35.90%，成交35.19万方，同比上升35.55%，2013年的办公效应，成交多为办公性质的居住LOFT，特别室评估新天地、和信广场和绿地商务城等，总价低，一层得两层使用，满足了一大批刚性需求客户。