一、项目概况
项目名称：魏县人民政府招待所改扩建 项目承办单位：魏县人民政府招待所
项目承办单位注册地址：魏县魏洲路政府对过 项目承办单位法定代表人：蔡书清
项目承办单位经营范围：客房出租、中餐、烟酒糖茶、娱乐、桑拿浴。
项目承办单位概况：魏县人民政府招待所（以下简称魏县招待所）注册资金四十三万元，经营性质为全民所有制。隶属于县委、县政府的接待部门。宾馆位于县城中心，交通便利，环境幽雅，融现代化的服务与优美的庭院环境为一体。改扩建后，宾馆拥有豪华、商务标准客房93间（套），可容纳170人住宿；大小餐厅（宴会厅）三个，雅间26个，可同时容纳1188人就餐。成为魏县会议、商务、旅游休闲活动中心。
二、项目建设计划
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该项目设计建设期为8个月。 三、项目资金来源
该项目为政府投资项目，所有资金来自县财政。
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第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
魏县招待所是县委、县政府对外接待的“窗口”，其接待条件和水平直接代表着魏县的对外形象。为提高魏县招待所的对外形象和可持续发展能力，在原有基础上对招待所进行改扩建，以提高我县对外接待水平。
二、项目建设必要性
随着县域经济社会发展和城市建设的深入，特别是近几年来，“梨乡水城·魏都”建设的快速发展，带来了大批的中高端消费客流，魏县招待所的接待条件和能力已远远不能适应当前接待工作要求，与周边县相比处于落后位置，亟待进行改造升级。
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第三章 需求分析与建设规模
一、需求分析
魏县仅有中高档宾馆三个。其中电力宾馆硬件设施老化，服务相对落后，已经不能适应市场发展的需要；新建的益民山商务会馆距离县城政治和商务中心较远，况且缺乏大型高档宴会设施，不能满足中高端客流的需求。魏县招待所改扩建升级后，软硬件在魏县同行业中遥遥领先，具备非常优越的地理和客流优势，能够为来魏县的中高端客流提供很好服务。
二、建设规划与面积指标
此次改扩建参照国际通用三星级酒店标准进行建设，为以后魏县招待所升星级打下良好基础。本项目共新建建筑2268平方米，设计三层共2268平方米，一层大厅，二层大厅，三层综合宴会厅；内装修3975平方米；外装修及景观工程3500平方米。
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第四章 场址选择与建设条件
一、场址选择
本项目新建建筑为原址扩建（详见附件平面图），不涉及新增用地，选址本着与城市规划建设和周围建筑物相协调的原则进行。
二、场址条件
基本风压：0.40KN/m2 设计基本地震加速度：0.05g 设计地震特征周期：0.35s
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第五章 建设方案
一、建筑指导思想及原则
本项目在创建优美物资环境的同时，还展现新时期的魏县精神，体现现代服务理念，营造适宜的宾馆环境氛围，打字良好的服务环境，遵循“以人为本”的思想，坚持“可持续发展”的观念，追求综合生态和经济效益平衡，强调物资环境与人文精神并重，以整体性、实用性、开放性、现代化为原则，从而满足中高端消费群体的需求。
二、结构方案 设计依据：
1、结构设计所采用的主要法规和标准
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2004 《建筑结构荷载规范》GB500009—2001 《混凝土结构设计规范》GB50010—2002 《建筑抗震设计规范》GB50011—2001 《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
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2、结构设计
建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年。 建筑抗震设防类别为丙类。 本工程建筑为框架结构。 柱墙混凝土标号为C30—C40 梁板混凝土标号为C30 梁柱钢筋采用HRB400级 三、配套设施工程
本项目为改扩建工程，水、电、暖配套设施在原有基础上进行。餐饮和客房配套按照国际通用三星极酒店标准进行。
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第六章 节能
一、设计依据
1、《公共建筑节能设计标准》GBJ26—98
2、《夏冷冬热地区建筑节能设计标准》GBJ26—95 二、节能措施
1、屋面采用挤塑聚苯板做保温隔热处理。 2、外墙刷保温砂浆。
3、用水设施采用节能型产品。 4、选用节能型通风空调设备。 5、照明全部采用节能型灯具。
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第七章 环境影响评价
详见附件《建设项目环境影响登记表》
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第八章 消防安全
一、设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016—2006 《酒店建筑设计规范》GB50045—98 《低压配电设计规范》GB50054—95 《供配电系统设计规范》GB50052—95 《建筑照明设计标准》GB50034—2004
《有线电视系统工程技术规范》GB50200—1994 二、设计范围
本工程设计包括以下电气系统 1、电力配电系统 2、照明系统 3、综合布线系统 4、有线电视系统 5、安全技术防范系统
6、火灾自动报警及消防联动控制系统
7、移动通讯信号和互联网系统覆盖由电信部门负责设
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计安装。
8、建筑物防雷、接地系统及安全措施。
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第九章 项目建设投资情况
根据本项目总体建设内容，对土建工程费用、内装修及餐饮客房配套工程费用、外观及景观工程费用进行了投资估算。经测算，本项目总投资872万元，全部为政府财政投资。其构成情况如下：
项目投资构成表（单位：万元）
序 号 1 2 3 合计 项目 土建工程 投资估算 226 占总投资比例 26.1% 54.8% 19.1% 100% 备注 2268平方米 3975平方米 3500平方米 9743平方米 内装修及配套设施 480 外装修及景观工程 166 872
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第十章 投资效益分析
一、经营期内各年接待量预测
根据魏县市场需求结合本项目情况，魏县招待所每年接待高端客源总人数占县内接待量的一半以上。本项目改扩建工程主要围绕提升餐饮、住宿及会议招待水准的。通过改造扩建，增强接待服务能力、提升服务水平。以达到提升魏县形象，取得更好经济效益的目的。本项目完成后，接待情况详见下表：
魏县招待所接待情况表
序 号 1 项目 客房改造 指标 增加数量 增加上座 增加消费 单位 人 人 万元 第一年第二年第三年经营期 36 668 23.9 经营期 经营期 36 668 20.5 36 668 21.8 2 餐饮性能扩建 3 餐饮性能改造 魏县招待所改扩建成本估算表
序号 1 2 3 新增项目 原辅材料 染料动力 工资及福利 计算依据 人员40名 新增成本 1.2万元 52万元
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固定资产折旧采用平均年限法。建筑4 折旧及摊销 物按30年进行折旧，留残值5%，设备按10年进行折旧，留残值5%。待摊投资按10年进行折旧。 265万元 5 6 7 8 合计 维修 利息 其他 按年折旧费的30%计提。 本项目无利息产生， 不计利息 运输装卸及日常管理办公费 18.4万元 0万元 60万元 396.6万元 二、营业收入估算 1、营业收入（不含税）
本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。 序号 1 2 3 合计 项目 客房住宿 餐饮 商品销售 单位 万元 万元 万元 万元 正常年收入 86万元 390万元 40万元 516万元 2、营业税及附加税 正常年营业税为26万元。
正常年城市维护建设税和教育附加税为15万元。 3、利润总额及净利润
正常年利润总额189万元，年税后净利润148万元。
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三、财务盈利能力分析 1、总投资收益率14.6%。 2、资本金净利润率9.6%。 3、财务评价指标如下表： 财务内部收指 标 项目现金流量（所得税前） 项目现金流量（所得税后） 益率（%） 16.8 12.9 财务净现值（万元） 148 129 投资回报期（年） 5.8 6.7 四、财务评价结论
本项目（正常年）年营业收入516万元，利润总额189万元，净利润148万元，总投资收益率14.6%，资本金净利润率9.6%，税后财务内部收益率为12.9%，投资回报期6.7年（含建设期半年），本项目具有一定的盈利能力。
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第十一章 结论
通过对魏县招待所的增资改扩建，加大硬件设施投入，提高接待档次，完善配套功能和增强接待能力，有助于魏县“宜居、宜商、宜游”城市不断发展的需要。该项目的建设是可行的。
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