物业管理企业财务控制问题与对策论文

浅析物业管理企业财务控制问题与对策

【摘要】物业管理企业财务控制不完善，财务控制薄弱，使得企业竞争力薄弱，加强物业管理企业财务控制非常重要。本文深入探讨了物业管理企业财务管理现状、问题，及解决措施。 【关键词】物业管理；财务管理；工作规范；坏账

随着日益激烈的市场竞争，物业管理企业的生存压力不断加大，多数物业管理企业盈利状况不佳，很多企业只是生活在贫困边缘线上。物业管理企业以服务为主，物业管理费的收缴和管理费用的开支问题就是物业管理企业财务控制面对的最主要问题。既要对企业负责，又要坚持对客户负责的原则，这是物业管理企业财务控制最主要的内容。

1 物业管理企业财务管理现状 1.1 财务管理基础工作需要规范

物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染的影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

1.2 应收账款存在坏账风险

物业公司代收代缴房租、水电及设施设备使用费等工作，由于

收费项目较多，租户零散、流动性大，租户人员素质参差不齐，收费难度较大。再加近年受金融危机影响，租户经营困难，对承担这些费用很不情愿，使收费工作非常被动。在物业公司人员登门收费时，多采用打游击式的应付方式，不是今天领导不在家签不上字、就是明天出纳上银行领不出钱，告诉改日再来，过几天再次登门时，房屋已换主人。所欠费用业主不承担，也无法向新租户收取，由于没有收付费协议及相关证据，无法通过法律手段解决，并且这些费用每笔金额较小，即使通过法律手段解决，也不足以支付诉讼费用，因此很难收回，形成坏账损失。 1.3 财务人员综合素质有待于提高

物业公司员工主要来源于原企业的行政总务部门，还有内退返聘人员，更有甚者是企业竞争上岗中的富余人员。由于历史的原因，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想观念落伍及综合素质不高等问题；对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

2 物业管理企业财务存在的问题 2.1 财务信息提供的滞后性

物业管理企业传统财务信息提供都是滞后的，而且所提供的信息大部分都是按照会计的历史成本原则进行核算而形成的财务信息。但是，在全球网络化和知识经济高竞争的经营环境下，物业管

理企业服务的对象更多的是存在于网络、媒体等信息极度发达的社会环境。在这种情况下，企业要做出正确的财务决策和适宜的财务监控，则需要的信息及时性和涵盖内容是要发生根本的变化，即信息的及时性要高，涵盖的内容要极大丰富。 2.2 资金管理问题多

资金的回报率不高是物业管理企业最头痛的问题。然而实际上不少企业的资金是由于管理不善，致使资金流失或循环不良。现在有些物业管理小区置上级三令五申于不顾，搞预算外资金，搞“小金库”，造成资金体外循环，不仅影响了企业正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。还有的物业管理企业只重视服务质量，对应收款的追收不予重视，使得应收账款越积越多，从而使企业资金循环不良，给企业生产经营带来严重困难。 2.3 费用管理不严、成本管理不到位

有的物业管理企业短期行为严重，在非经营性上开支较多，既使处在亏损的困境中，挥霍性花费也毫不吝惜，其主要问题则是以权谋私。许多物业管理企业对经营服务缺乏严格的科学管理，劳动无考核，物耗无定额，设备无人管，成本不核算，考核无奖惩。不少物业管理企业对如何在生产过程中堵塞漏洞，开发其他经营项目，力争提高服务品牌不重视，造成物业管理企业极大的浪费。我国物业管理公司内部财务控制不够规范，物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，而且有的物业公司由于核算简单，并没有制定相应的内部财务制度，这对于物业公司来说都是不合理的。

2.4财务管理意识淡薄

物业管理企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益，财务管理处于企业管理的核心地位，必然要求企业的主要领导者有一定财务意识，并不断充实自己、提高素质。同时要求企业财务人员不断学习新知识及新政策，在管好、用好企业资金上多下功夫。并按照企业的目标，筹集企业发展所需要的资金，保证企业的资金运转正常，保证收支平衡，到期偿债，并应用好企业的资金和提供利润分配的最好方案。使企业的资金能发挥最大的效用，减少企业的资金成本和提高资金使用效益。长期以来，受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。 3 物业财务管理措施

3.1 构建全方位的适时财务监控体系

在网络全球化和知识经济高度竞争下，要不断提高中国的公司治理的效率和效果，更需要结合物业公司信息系统的变革和适时财务监控机制的重构，将适时财务监控与企业信息化系统集成并融合到公司治理的不同层级的监控中去。 3.2 加强资金管理

资金是企业的“血液”，是企业赖以生存的根本。要落实物业管理企业管理以财务管理为中心，就要将资金管理作为财务管理的突破口，围绕资金运动这根主动脉，加大财务管理对企业生产经营各个环节的控制力度。

3.3 建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定，结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。 3.4 加强成本费用管理

提高企业成本意识，使每个员工充分认识到降低成本的作用。其次，要实现全员全过程的成本控制，并大力推行责任成本制度，客观评价成本中的业绩，实行成本否决。掌握成本控制关键点，物业管理企业是劳动密集型企业，保安、清洁、维修人员的人工成本占到了企业成本的 60%，通过人力资源优化提高岗位编制的科学性，降低无效或低效劳动。同时开展服务增值活动，把服务质量的提升、成本控制和经济效益有机结合起来，实现事前参与和超前控制。

3.5提高领导及财务人员的自身素质

当企业发展到一定规模的时候，财务管理水平的高低，直接关系到企业是否能进一步发展和是否能健康的发展。财务管理得好，企业就会迅速健康的发展。采取多种学习方式，自学和参加专门组织的培训办，以及组织专门的知识竞赛，提高财务管理人员的专业水平和管理能力。 参考文献：

[1]记者 龚哲明实习生 徐黄河. 物业费开支要让业主明明白白[n]. 宁波日报,2008-10-21(a03).

[2]刘双燕. 墨城小区物业管理有特色[n]. 北京日报,2007-11-04(005).

[3]卢纯. 物业管理行业集团公司财务管理战略研究[j]. 财经界(学术版),2010,(10).