房地产价格对居民消费影响的研究

Ｍａｃｒｏｓｃｏｐｉｃ　ｅｃｏｎｏｍｙ　Ｉ宏观经济　房地产价格对居民消费影响的研究　温立加黑龙江双鸭山１　５５１　０Ｏ　摘要：房地产作为消费者非金融资产的重要组成部分，其价格波动会直接或间接引起财富水平的变动，从而影响到　居民的消费行为乃至整个宏观经济。本文在分析房地产与居民消费关系的基础上，以实际数据为例分析了房地产　价格对居民消费的作用机制，与此同时结合我国国情，为我国房地产市场的健康发展提出政策建议。　关键词：房地产；财富效应；居民消费　目前中国大中城市的房价持续上涨，已经对国民经济和人民生活　产生了严重的不利影响。有鉴于此，国家已经采取了相当的措施平抑房　价，也取得了一定的成效。但也应谋求其他措施尽量缓解高　ｄ经济　具有强烈的趋势特征，近年来，房价指数与消费者售　指数呈现出相反　的运动方向，初步显现出　数对消费者售哺负面影响。正如理论　中所分析到的，高房价在提高自有住宅家庭消费信　的同时，更严重打　的负面影响，尤其是缓解高房价对居民消费的挤出，缓解高房价对内需　发展的抑制作用。这种对高房价的间接治理举措往往成本更低、成效　更为明显。　一、房产与居民消费的关系　在生命周期—永久收入这—研究消费的标准方法中，房产作为重要　的财富会对消费产生重要影响。当房价波动时，人们的财富存量发生变　化，从而直接影响人们的收入分配、消费支出和消费决策，进而影响总　需求和经济增长，这就是房地产财富效应。众多对英美等发达国家的实　证研究也验证了房价　涨会对居民非房产消费产生显著的财富效应，且　这种效应要大于股票等金融资产的财富效应。国内关于房价与消费的　实证研究大多表明，我国房价匕涨对居民非房产消费具有挤出效应，因　ｌ比分析旁价与居民非房产消费之间的相互关系，目的是理清　据民　消费的作用机制，在ＩＨ　础匕有针对陆地限制房价匕涨对内需的抑制作　用，也可以从促进罾民消费的角度提出抑制　介　涨的有效举措。　二、房地产价格对居民消费的作用机制　房地产价格对消费的作用机制可以归结为生命周期理论。国外学　者的理论和实证研究普遍支持了房地产价格具有更明显的财富效应的　结论，但是，对房地产价格的财富效应的研究主要限于价格匕涨的正财　富效应，而宽松的金融环境为财富效应的实现提供了保证。也有的学者　对房价对消费影响的研究进行了深化，指出房价的变化同样可能对消费　产生消极影响。　从微观的角度讲，消费行为—般受两个主要因素的影响：—是购买　力，即消费受收＾、或财富等资源约束，属于客观因素；二是购买意愿，即　有购买力的消费者是否愿意消费，属于主观因素。消费者信　标实际　Ｅ就是反映消费者购买意愿的指标。房价波动同时影响家庭的购买力　和购买意愿。前面Ｅ干论及的财富效直　要是　阶波动对购买力的影响，　本部分主要讨论房价对购买意愿的影响，即房价波动与消费者信　的关　系，并通过进—步的计量　｜析　来检验房价波动是否ｉ百过影响消费者的购　买意愿，进而影响消费。这里忽略其他影响因素，集中探讨　价对消费　者信心的影响程度。消费者信心指数是列消费者消费心鳢蜮　艘化的　微观测度，从消费的重要ｌ生来看，消费者信　国经济保持较高速度　的增长同样十分重要。　为此，我们首先币惘我国２ＯＯＯ年１月到加Ｏ８年１月消费者售　指数　与房价指数（用国房销售价格指数表示　据，对旁价波动与消费者信心　之间的关系进行初步验证。ＣＩ代表消费者售　指数，Ⅻ代表序争价指　数。数　射国研网。如图ｌ来分析，房价指　ｒ和消费者信心　结　嘟　１３２　现代商业ＭｏＤＥＲＮ　ＢＵＳｌＮＥＳＳ　击了租赁家庭的消费信心。（见图１）　其实，近年来Ｅ涨的住　价格已经严重脱离经济基本面，严重地抑制　了城市唇民的正常住房市场需求。同时，高房价给按揭者所造成的精神压　力也　喇　本｝肖费者ｆ吾Ｉ：ｌ、自锺要因素。由于边际消费倾向的差别，高房　价给富有阶层带来的财富效应显然小于广大中低收＾家庭的消费挤出效　应，总体匕表现出的消费售巳指数—定是下降的。但是不能得出消费者　信　的下降完全是由高房价导致的结论，因为收入水平、社会保障　程度、居民　寸爿　等很多因素都会鼢『句消费者售　，但是可以确定的　是，持续　童Ｅ涨的高房价是影Ⅱ　肖费者倍［　厘要因素。随着我国房价　的继续Ｅ涨，高房　肖费　的负面鼢　辙　砖　重要。继续追踪房　价指数和｝　赭懵　檄始锶　势和联系有重要羲　三　国家政策建议　目前中国高房价对消费的挤出效应，源于国内金融市场的不完善。　而且目前国内为抑制房价出台的—些信贷政策并不合理，会增加对消费　者的信贷约束，不利于促进消费。当然金融市场的发展并不是—蹴而就　的，而需要循宁渐进，因此这里指出丙　当前亟待解决的问题　１．发展资产价格渠道。中国金融体系的建设应该重视　肖费信贷渠道　的建设和完善。目前国内的金融体系明显是偏重于投资和生产领域的金　融加速器作用，而忽视了消费领域盎勺金融力［　作用。中国目前的消费金融　发聒　循，缺乏灵活多样的资产价洛　董，这已成为制约居民财富效应、　抑制消费的主要原因。因此发　肖费信贷，尤其是房地产抵押消费信贷，　硭　氐　：也产消　导　台ｇ乌　和干悴，　Ｉｊ了　哿　也产　介格的匕捋瞻　；扩　大的内需，也能够满足居民平滑消费、提高住房支付能力的要求。　２．提　闹得陆。目前国家为制止房份韵匕涨，采取了一系列金　融抑制政策，如提高按揭　虢　叱息、提高首付比例等。但面对城市化带　来的住房冈　陛需求，通过金融抑制政策来平抑房价，必然会增加居民的　流动胜约束，会对消费产生挤出效应，也阻碍了金融市场平滑消费的基　本功能的实现。因此有必要对目前针对旁价的金融调控政策进行一定　的调整。另外，也应１该坳Ⅱ按揭贷款的产品创新。目前各银行的按揭贷　款都含有一次提前还款的权利，但是各银行并没有将这种提前还款权转　化为差男　二币悴。　四　结论　信贷市场的发展对于购房者来说可以缓解流动ｌ蚴束效应，也可以　增强跨期替代效应，从而起到了平滑消费的作用，能够缓解目前中国的　高　居民消费的挤出效应。近年来，广遭社会公众诟病的高　手价在　政府宏观调控下依然持续坚挺目呈现‘铡镦静而风不止”的狂野态势，　成为制约居民消费的重要原因。房地产宏卿　重ｊ苴远，　Ｃ府应围　绕建立适合中国国ｆ青的房地产市场体系、培育居民理陛的住房消费理　念，进＿步力口大宏观　哥控力度，使高房价向合理区间回归，为增加城镇居　Ｅ己？肖费、手广大内需包ｌＪｉ置条件。田　参考文献：　［１ｌ　国家统计局，］２００９年国民经济和社会发展统计公报【邱／０Ｌ】，国家　统计局网站，２０１０．２．　［２】徐腊平，昊刚．我国房地产价格对居民消费的影响，建筑经　济，２００９．１２．