为规范物业服务企业服务行为,提高物业管理服务水平，保障业主和企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和省、市有关规定，结合我区物业管理工作实际，特制定本办法。 一、考核对象:区内具有物业管理资质并从事物业管理活动的物业服务企业。
二、考核的组织领导:成立区物业管理行业监督考核领导小组，小组成员由区物业管理行政主管部门、各街道办事处及物业协会人员组成,负责组织指导全区物业服务企业的监督考核工作。
三、监督考核内容：区内物业服务企业在国家法律法规规定范围内所实施的物业服务行为,包括内部管理、安全巡查、绿化养护、环卫保洁、设备设施管理、房屋管理与维修养护、投诉与维修及时率等七个方面。
四、考核办法:定量考核与定性考核、日常考核与年终考核相结合的原则，考核总分1０0分,其中日常考核占80%，年终考核占20%。
（一）日常考核
日常考核由各街道办事处及区行政执法局组织实施,主要采取日巡查、月考评等形式进行,建立双层检查模式,加大检查考核力度,提高全区物业服务水平。
1、各街道办事处每日对辖区内的物业管理项目进行巡查，每月对辖区内物业服务企业综合考评1次，并进行量化打分,全年12个月的考核分数加权平均，该分数占日常考核总分数的70％。各物业服务企业对检查出的问题要按时反馈整改情况,对于未整改或逾期未反馈整改情况的,在月考评中双倍扣分。
各街道办事每月将考核情况报区行政执法局进行汇总,并于次月月初在全区范围内通报。
2、区行政执法局对各项目开展日常检查考核工作,每月对检查出的问题及整改情况在“黄岛物业管理信息网OA办公系统”进行通报。上、下半年对全区物业服务企业各综合考评一次，并进行量化打分,加权后的分数占日常考核总分数的30%。每次打分情况将及时在全区范围内进行通报。
(二）年终考核
年终考核由区物业管理行业监督考核领导小组具体组织，小组成员单位参加。各物业服务企业根据全年工作的情况，写出书面自查报告备检，监督考核小组根据各企业的自查汇报情况,组织进行实地检查，检查后，由监督考核领导小组打分,该分数占全年总分数的20%。
全年考核得分=（街道办事处月考核成绩总和÷12×70％+行政执法局考核成绩总和÷2×30％)×80%+年终考核成绩×２0%。
五、建立企业信用档案。将企业一年的优良（不良)行为记入信用档案，年终根据信用档案的记录按以下规定在各企业考核分数的基础上加(减）分。
(一)在本年度内，有以下情况之一者，对企业加１至5分: 1、企业获得省级表彰的，一次加５分，企业内有个人获得省级表彰的每人、次，给企业加3分；
２、企业获得市级表彰的,一次加3分，企业内有个人获得市级表彰的每人、次，给企业加2分；
３、企业获得区(局）级表彰的，一次加2分,企业内有个人获得区（局)级表彰的每人、次,给企业加１分；
4、企业为构建和谐小区，为业主做出具体实事,并得到小区业主广泛认可或好评，经核实后,加1分;
５、企业在推行市场化进程中有重大举措的,经验被推广或召开现场会,加3分。
（二)在本年度内，企业有以下行为之一者,视其情节轻重，扣除１至5分：
1、企业因违犯《物业管理条例》等规定，受市级以上主管部门通报批评的扣5分;
2、因企业责任被市级以上新闻媒体暴光披露的扣3分； 3、主管部门督办事项不能及时完成的扣2分。
4、因企业原因造成群众投诉、信访等经查属实的，每查实一次扣一分，造成重大社会影响的扣5分。
５、因企业责任给业主工作、生活造成严重后果的扣3分; 6、对重大活动中出现推委、不听从工作安排或工作完成不力、出现重大失误的扣2—8分。
各街道办事处可根据各辖区内物业企业的实际情况进行记录,并提出处理意见后，报区行政执法局记入企业信用档案,年终考核时，考核领导小组将一并加(减)分。
六、考核分数的计算:考核分数按日常考核占80%,年终考核占２0%的比例加权计算得出全年考核分数后,再根据企业信用档案的记录在全年考核分数的基础上进行加（减）分,最后得出企业全年的综合考评分数。
七、考核结果的运用：
1、考核结果作为企业年终评优的依据，凡综合考评分数90分（含90分)以上的企业,才能取得参加十佳(优秀）企业评比的资格；
2、对于综合考评分低于60分的企业,将通报批评并限期整改,对整改无效的,计入企业不良行为记录,并报上级主管部门降低其资质等级或吊销资质证书;
3、对于无正当理由拒不参加考核的企业,计入企业不良行为记录，将不对该企业进行资质换证,并向上级主管部门申报吊销其物业管理资质。
4、年内对考核分数在９0分以上（含90分）的物业服务企业进行表彰,连续三年考核分数在９0分以上(含90分）的物业服务企业，在次年的物业管理项目投标中加5分。
对年度考核分数低于60分的物业服务企业,取消其次年参加物业管理项目投标的资格。
5、所有企业综合考核分数将在黄岛物业管理信息网上公示十天,无异议后予以存档。
附件:1、开发区物业服务企业监督考核领导小组
２、开发区物业服务企业监督考核评分标准
二○一○年四月十三日
附件1、
开发区物业服务企业监督考核领导小组
组 长:庄贵相 管委（区政府)副区长
副组长:顾清弥 区行政执法局(市政公用局)党委书记、局长
成 员:王海建 区行政执法局（市政公用局)副局长
田向东 长江路街道办事处党工委副书记 初良珂 薛家岛街道办事处党工委委员、武装部部长
杜学贞 黄岛街道办事处党工委副书记
李书庭 辛安街道办事处党工委委员、武装部部长 殷述良 柳花泊街道办事处副主任
徐贞敏 红石崖街道办事处党工委副书记、纪委书记
领导小组办公室设在区行政执法局物业管理处。
附件2、
青岛经济技术开发区物业服务企业监督考核评分标准 项 目 考 核 内 容 分值 评分细则 得分 1.１企业、各项目管理处必须配备齐全电脑、数码相机、传真机、打印机等办公设备。 1.2熟练运用Ｉnternｅt网络办公并设专人负责。 2 缺少一项扣减0.５分 未连接Intｅrｎｅt网络扣减1分,未实行网络办公扣减１分,未安排专人负责扣减1分 3 1.３岗位齐全，分工明确，物业管理人员、未持证上岗１人次扣项目经理及专业技术人员持证上岗。工作1 减０.5分，未统一着装 人员统一着装，挂牌服务。 扣减0.5分 企 业 管 理 1．4企业规章制度健全，收费标准、收费制度不健全扣减1分,项目、管理制度、办事程序、岗位职责张2 未上墙扣减0．5分，贴上墙,做到有措施、有落实、有检查、有无督查扣减0.5分 考核、有奖惩,责任落实明确。 1．5有健全、完善、高效的维修及投诉处机制未健全扣减１分， 理机制,有记录、有落实、有回访，避免造造成上访或被新闻媒成上访或被新闻媒体曝光事件发生;有效投3 体曝光每次扣减0.5分, (15分) 诉办结率95%以上，回访率10０%，业主办结率、回访率、满意意见反馈满意率90%以上。 率低5%扣减１分 1.6制定供水、供电、电梯、消防等应急预2 缺少一项扣减０.5分 案及出现故障后的应急处理方案。 1.7积极配合政府有关部门开展工作,安 上级部署和要求完成各项迎检、节庆活动及其他集中整治、临时性工作任务。 １.8按照考核要求分类收集并规范建立档案；档案内容详实，收录齐全,定期进行更1 缺少一项扣减０.5分 新;台账录入数据准确清晰，帐实相符,更新及时。 安 2．1安保人员应统一着装,训练有素。 2．２佩带胸牌，举止文明,严守职责。 2.3设立2４小时值班电话,有健全的安保组织和紧急事件预案处理措施。 不配合工作每次扣减1 0.５分,未按规定完成相关人物扣减0.５分 1 发现一处扣减0．5分 1 发现一处扣减0．５分 2 缺少一项扣减1分 全 巡 查 2.4封闭式小区实行全封闭式管理,出入口和公共区域实行2４小时值班巡逻。 2 发现一处扣减1分 2.5封闭小区出入口应实行外来人员、车辆未登记扣减1分，停车2 登记；停车场管理制度完善,管理责任明确。 场未实行管理扣减1分 2.6安防、监控设施运行良好,监控室24小2 发现一处扣减0.5分 时值班。 1 (１5分） ２．7配备必备的安保设备并运行良好。 未配备扣减0.5分，不 良一件扣减０．5分 2.8危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。 ２．9消防通道畅通，车辆停放有序。 3.１有专业技术人员管理养护绿化。 绿 化 养 护 3.2定期修剪、打药、浇水、施肥。 2 发现一处扣减1分 2 发现一处扣减0.5分 1 无专业技术人员０分 2 未定期实施缺少一项扣减0.5分 ３．3绿地长势良好,花草树木修剪平整圆2 发现一处扣0.5分 滑,造型美观，无斑秃、践踏及病虫害现象。 3.4绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 2 发现一处扣１分 2 发现一处扣0.５分 (10分) 3．5绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 3.６制定绿化养护计划，成活率9５%以上，及时清理死株并补植。 无养护计划扣减０.51 分,未及时补植扣减0.5 分 符合1分,一处不符合１ 扣0.5分 4.１环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱环 等。 卫 ４.２垃圾箱(筒)内无异味、外表整洁,无残缺、无破损，每周清洁，周边无洒落垃圾、２ 发现一处扣0.５分 保 污水现象；垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。 洁 4.３无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象。 2 发现一处扣0．5分 4．４无擅自占用和堆放杂物现象。 2 发现一处扣0.5分 缺少一次扣减1分 1 （２54.5无违反规定饲养宠物、家禽等。 分) 4.6楼道内无卫生死角，无散落垃圾,楼道、 扶手、玻璃清洁，表面无污染物，定期进行擦拭。 ２ 发现一处扣0．5分 4.７共用设施设备定期清洁，无蛛网、浮尘。 4．8雨篷内无垃圾、杂物。 4.9小区内无焚烧树叶、垃圾现象;排放油烟、噪音符合国家环保标准。 ４.1０墙面无污染、无大面积脱落。 。 4.11楼顶及设备房内无垃圾、杂物。 4.12高层建筑楼内（门厅)通道干净,无污染，无杂物,墙面干净,玻璃无灰尘。 4.1３电梯轿厢无杂物、无灰尘、无乱贴乱画。 ４.14公共场所和道路每天清扫、全天保洁，无散落垃圾及杂物。 4.15无违反规定乱拉电线、网线及扯绳晾晒衣物等现象。 4.１6园区内定期杀灭鼠、蟑、蚁害。 4．17建筑垃圾袋装化，集中存放指定地点,按双方约定方式及时清运。 4．18积极开展垃圾分类收集 设 施 设 备 管 理 5．1水、电、暖、气、消防等公共设施设备配套完善，无随意改变用途。 5.2专业技术人员持证上岗，消防中控监管员、电工等资格证书齐全;专业技术人员和维修维护人员严格遵守操作规范和规程。 1 发现一处扣０.5分 1 发现一处扣０.5分 2 发现一处扣减０．5分 1 发现一处扣减0．5分 1 发现一处扣减0.５分 1 发现一处扣减０.５分 １ 发现一处扣减0.5分 1 发现一处扣减０．5分 1 发现一处扣减0.5分 2 未定期实施０分 未袋装化扣０.5分；未2 在制定地点存放扣1 分；未及时清运０分 １ 未开展0分 1 缺少一项扣减0.５分 2 缺少一项扣减０．5分 ５.3值班记录内容完整、准确、及时;出现１ 缺少一项扣减0.5分 故障,按承诺时间维修、更换。 5.４供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染；水泵清洁、无锈斑、油污。压力1 缺少一项扣减0．5分 表清洁光亮、指示正常。 5.5电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；2 缺少一项扣减0.5分 电梯机房通风、照明良好;按要求进行维护保养。 水质符合国家标准；供水人员有健康证。 1 缺少一项扣减０.５分 (20分） 5．６定期清洗水箱、定期检测供水水质， ５.7配电室高、低压配电盘(柜)盘面光亮整洁，无灰尘，无污点;绝缘设备（鞋、手套、2 缺少一项扣减0.5分 工具等）完好无损，放在指定位置,并定期检查试验。 5.8消防系统、消防器材、消防设施设备、2 发现一处扣减0.5分 监控设备等完好无损。 ５．9路灯、庭院灯、楼道灯等公共照明设施运行良好。 5.10排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。 5.11小区内道路畅通,路面平整,无擅自破路现象。井盖无缺损、无丢失，不影响车辆和行人通行。 5.12单元电子对讲门使用正常，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。 5．1３做好电梯、锅炉等特种设备安全巡查工作，发现问题及时报相关职能部门进行处理。 房 屋 管 理 与 维 修 养 护 2 发现一处扣减１分 1 发现一处扣减0.5分 2 发现一处扣减0.5分 2 发现一处扣减0.5分 １ 发现一处扣减０.5分 6．１小区平面示意图、路标、组团及幢、符合１分,每缺一个２ 单元（门)、户门标号标志明显 扣0.2分 6.２无新增违反规划私搭乱建，无新增擅自改变房屋使用用途。 ６.3室外招牌、广告牌、霓红灯等按规定设置，保持整洁统一美观,无安全隐患。 6.４封闭阳台、户外防盗网、晒衣架、等统一有序。 发现新增一处扣0.１２ 分，物业公司自行拆除 或纠正一处加1分。 2 2 符合2分,一处不合规定扣０.5分 符合2分,一处不和规定扣０.５分 6．5空调安装位置统一，冷凝水集中收集，符合2分,一处不合规2 支架无锈蚀。 定扣0.２分 ６.６、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 ６.7公共设施设备完好率95%以上。 符合1分,一处不合规1 定扣０.2分 1 损坏超出1%扣减0.5分 6.８报修及时(水电小修不过夜）并要记录（１５在案，零修、急修及时率100％ 分) 6.９维修工程一次合格率9０%以上 2 未达标0分 1 合格率低5％扣减１分 注：因物业管理项目服务标准不同,物业公司考核最终得分为：本标准考核得分*系数(物业管理服务费为0.5元以下的,系数为1.2，物业管理服务费为0.5元以上1.０元以下的系数为1.0，物业管理服务费为１.0元以上系数为０.8
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