海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心

性加工配送中心建设项目

可行性研究报告

项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司 项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区 可研编制日期：二〇一三年九月

目 录

第一章 总 论

项目名称及建设单位 1.1.1项目名称

海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心项目 1.1.2项目建设单位

海南永青绿色农业食品加工有限公司是国家农业产业化重点龙头企业，是一家集农产品种植、收购、加工、包装、冷藏、物流和销售为一体的大型农业集团。公司在海南文昌东路镇、会文镇、万宁礼纪镇和屯昌屯城镇投资3亿多元建有4个大型农产品产地集配中心，冷藏加工能力达万吨，占全省农产品冷藏能力的25%，是海南省规模最大、冷藏加工设备最先进、服务体系最完善的产地集配中心。集团以4个产地集配中心为基础，通过科学的服务体制、良好的经营机制和完善的管理模式，在全省建立了94个农业服务站，拥有2712名农民技术员，连接农户11余万户，覆盖万亩种植基地。依托产地基础设施及生产收购网络，公司在全国建立了60个批发网点和具有销售载体的800多个营销终端，培育了300多名常年运销海南瓜菜水果的客商，2012年度公司运销总量达到23万吨，销售额达到亿元。公司实行以总经理负责制为基础的现代企业制度，目前有注册员工156人，其中拥有大专以上文化程度的员工占总数的78%。公司近几年连续盈利，资产2个多亿，财务状况良好。

公司不仅拥有20余年农副产品运销经验和完善的销地营销网络，还建设和参与管理了省内外一批大型农副产品批发市场，积累了市场规划建设和经营管理经验，也锻炼了人才队伍。例如，2007年，永青管理团队接手管理武汉白沙洲农产品大市场，不到一年时间便理顺了市场管理、提高了市场盈利，并通过运作成功在香港上市，融资亿港元，股票代号为0149。2011年，该市场年交易总量已达223万吨，年交易总额130亿元；2009年，公司与海南农垦合作筹建天津环渤海农产品交易市场，积极争取国家、海南省和天津市政府的优惠政策，通过优惠价格取得了建设用地并争取到了国家项目资金，为市场建设提供了良好政策环境和资金支持。经过三年的筹备和建设，该市场已建成并投入使用。通过该项目的建设，打通了从海南到北方特别是华北地区的海上运输通道，为海南瓜菜出岛运销提供了新的途径；2012年，公司积极响应省政府建设常年蔬菜基地的号召，在屯昌屯城投资建设了海南中部农产品交易中心，形成了“立足屯昌、辐射周边”的产销对接平台和电子商务平台，对保障屯昌甚至中部地区农副产品供应和稳定价格起到了积极作用。

综上，海南永青绿色农业食品加工有限公司在经验、资源、团队、资金、技术等方面具备明显优势，拥有作为项目建设业主的条件，完全有能力建设好该项目。 项目主管部门

海南省商务厅、财政厅

项目建设思路及目标 1.3.1项目建设思路

项目将综合考虑全省农副产品批发交易市场布局和文昌市城市功能规划，在相关部门的指导下，由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设施建设，同时争取省商务厅和财政厅资金推动市场基础设施建设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本等四方主体的政策、资金、产业资源，推动项目快速建成并投入运营。 1.3.2项目建设目标

项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，通过采取“公司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目”的建设投资模式，实施“大买大卖、储备调节、保护收购”三大经营策略，把市场打造成为“立足文昌、辐射周边、面向全国”的， “批发交易为主、兼顾配送零售”的，涵盖蔬菜、水果、粮油、肉类、水产、干调、冻品、土特产、日用品、烟酒等品类的区域性农副产品综合批发交易市场。计划项目建成后三年内，实现20万吨和20亿元的年交易规模，成为海南东北部地区最大的涉农产品展示交易窗口。

项目建设地址及内容 1.4.1项目建设地址

海南省文昌市文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。 1.4.2项目建设内容

项目规划占地250亩，计划总投资12亿元，总建筑面积30万平方米，设计年交易量20万吨，交易额20亿元，建设期为一年半，主要建设内容有：

（1）2层农副产品综合性加工配送中心5000平方米； （2）8栋钢结构交易大棚35200平方米； （3）1栋三层多功能冷藏库，共10000平方米； （4）2栋一层商铺，共2350平方米； （5）1栋八层综合办公大楼16000平方米； （6）1栋八层百货大楼22400平方米； （7）1栋八层酒店餐饮大楼22400平方米； （8）30栋配套商品房180000平方米；

（9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；

（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。

项目投资及资金筹措 1.5.1项目投资

项目计划总投资12亿元，其中市场基础设施建设亿元，市场经营流动资金估算需要2000万元，配套商品房建设8亿元。 1.5.2资金筹措

项目建设资金主要通过四种途径筹措，即企业自筹、政府扶持、银行贷款和社会投资。项目计划总投资12亿元，其中企业自筹1亿元，计划争取政府扶持1亿元，银行贷款2亿元，社会投资8亿元。 主要技术经济指标

表1-1 主要技术经济指标表

建设投资流动资金3经营总支出万元万元万元118000 2000第5年 可研编制依据

1、《中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》（2013年中央一号文件）；

2、国务院办公厅《关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发[2011]59号）

3、《商务部关于贯彻落实<中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见>的实施意见》；

4、海南省商务厅、海南省财政厅《关于申报2013年农产品流通体系建设中央专项项目的通知》（琼商务建[2013]331号）

5、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》； 6、《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》； 7、《海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）》； 8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策； 9、《2011年海南省统计年鉴》；

10、《文昌市2009年国民经济和社会发展统计公报》；

11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。 研究结论与建议 1.8.1研究结论

（1）项目建设目标明确。项目针对目前文昌及海南东北部其它地区农副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。

（2）项目方案设计合理。市场以农副产品批发交易和仓储配送为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。项目还规划配套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳定。

（3）经济社会效益显着。项目建成运营后，将带动市场周边房产、酒店、餐饮、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的劳动就业岗位，同时可为政府“保供稳价”工作提供稳定抓手，有利于解决居民“买菜难、买菜贵”和农民“卖菜难”问题，对于发展当地农副产品生产和促进地区农副产品流通将起到积极的作用。

综上所述，项目建设具有充分的必要性，项目用地、业主资质、建设资金等条件均已具备，项目建设是可行的。

1.8.2建议

项目建设目标明确、规模合理、方案可行，具有较好的经济社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。

第二章 项目背景与建设必要性

项目背景 2.1.1政策背景

随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品批发市场建设。

2013年中央一号文件《中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》中提出要“提高农产品流通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地市场建设。加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算。”；《商务部关于贯彻落实<中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见>的实施意见》中提出要“加强农产品批发市场建设”，其中要求“重点加强集散地批发市场建设，支持市场实行电子结算，不断完善市场功能，提升市场交易信息服务能力。”

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》中提出“要加快琼北大型农产品批发中心、农产品贮藏保鲜和冷链物流体系建设。”；《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》中提出“要集中力量抓好农产品信息、批发、集散、冷藏、包装、检测一体化的大型热带农产品物流中心建设。支持实施农产品批发市场升级改造工程，完成海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、东方、儋州、澄迈、屯昌、保亭等12个区域性标准化农产品批发市场升级改造任务。”此外，《海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）》、文昌市政府工作报告等省市政府文件也都对农副产品批发市场建设提出了要求。 2.1.2行业背景

目前，我省农副产品一级批发市场基本集中在海口和三亚两个城市，蔬菜、水果、粮油等批发市场比较分散，市县需要到海口、三亚市场采购，然后再在当地进行二级批发，增加了农副产品流通环节，而且不利于终端销售主体的集中采购，从而增加了流通成本，推高了农副产品价格。文昌、琼海、定安等地是我省农业生产比较发达的地区，农业资源非常丰富，是岛内蔬菜、水果、禽类、水产的主要产区。但是到目前为止，还没有形成大规模的产地集散市场，交易分散且比较依赖海口等集散市场。此外，文昌、琼海和定安等地区经济水平处于全省前列，区域农副产品消费规模较大，年消费量、销售额分别达到了40万吨和40亿元，已经具备了建设一级批发市场的条件。

2.1.3建设背景

随着文昌市经济社会发展，居民消费水平不断提高，区域内农副产品消费规模不断扩大。目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元，已初步达到建设较大规模批发交易市场的标准。但是，文昌农副产品批发交易市场却还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。落后的交易市场，造成居民“买菜难、买菜贵”、农民“卖菜难”、质量安全得不到保障等问题长期存在。 项目建设必要性

2.2.1项目建设是经济社会发展对农副产品流通的必然要求

目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元。随着航天城和三沙市的建设，文昌旅游经济的增长，桂林洋及美兰机场片区的发展，以及琼海、定安等周边市县农副产品需求的增加，文昌及周边地区农副产品消费规模将不断增大。初步测算，文昌及周边地区农副产品年消费规模在40万吨左右，年消费金额在40亿元左右。但是现有批发交易市场还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。因此，文昌亟需建设一个高标准、规模适当、功能完善的批发交易市场。

2.2.2项目建设将有利于保障农副产品供应和稳定市场价格

市场的建设将为政府“保供稳价”提供工作抓手，市场建成后就形成了一个稳定的农副产品供给主体，市场能够依托冷库等基础设施形成农副产品储备调节机制，政府通过补贴引导等方式就能够有效地保障农副产品市场供应和稳定市场价格，从而达到降低地区CPI的目的。市场的建设也将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题，公司将在山东、福建等全国蔬菜主产区建设生产基地，直接从生产基地进货，并改变传统运输模式，通过火车、海运将蔬菜运回文昌存储销售，从而减少省外及海口批发等2-3个流通环节，降低流通成本5-10%，年节约流通费用1-2亿元，能够有效降低农副产品价格和丰富保证居民“菜篮子”、“果盘子”。 2.2.3项目建设将有利于保证农副产品流通品质和质量安全

文昌现有的批发市场规模小、档次低、功能配套不完善，很难做到对农副产品的检验检疫，农副产品质量得不到保证，无法满足消费者对农副产品品质越来越高的要求。项目建成后，依托市场配套的现代化检验检疫系统，将实现对农副产品的定期筹建，确保进场农副产品质量安全、品质优良，让老百姓买的放心、吃得舒心。

2.2.4项目建设有利于带动本地区经济发展和创造就业岗位

市场的建设将带动相关产业发展，市场建成后形成的车流、物流、人流等，能够带动市场周边餐饮、住宿、物流、包装等相关产业发展，从而创造出相当数量的劳动就业岗位。根据市场估算交易规模测算，市场建成后将创造直接就业岗位1000个、间接就业岗位4000个。此外，市场的辐

射带动作用能够很好刺激文昌及周边地区经济发展，从而起到促进地方财税收入增长的作用。

2.2.5项目建设将有力促进文昌及周边地区农业产业化发展

文昌是农业大市，农业资源丰富，盛产蔬菜、水果、文昌鸡、福寿鱼等农副产品，但目前还没有一个规范的批发交易市场。市场建成后，将为文昌土特产销往全岛、全国甚至全世界搭建一个展示交易平台。通过市场衔接产销的作用，为农户提供种养殖信息指导，为本地农副产品提供销售场所，整合农副产品产销链条，促进农业种养殖良性发展，从而推动实现农业产业化。

第三章 市场分析与预测

文昌本地市场规模 3.1.1文昌人口规模

2011年，文昌总人口万人，其中常住人口54万人，人口年均增长率为%。我们以常住人口作为测算依据，文昌常住人口中，城镇人口万人占%，农村人口万人占%。2011年，文昌城镇居民家庭人均消费性支出中食品支出为5989元，全省农村居民家庭人均总支出中食品支出为2138元。2011年，文昌农村居民家庭人均纯收入比全省数据高出%，以下仅假定文昌农村居民家庭人均总支出中食品支出与全省数据相同。

3.1.2文昌消费规模

根据文昌人口规模及相关消费数据，测算本地消费规模如下： 以2011年全省城镇居民家庭人均年主要食品购买量和农村居民家庭人均主要食品消费量为基准，对文昌居民消费规模测算如下：

表3-1 文昌常住居民农副产品消费规模测算表

城镇居民 序品类 号 消费量(kg/年) 消费总量(吨/年) 农村居民 合计 消费量(kg/年) 消费总量(吨/年) (吨/年) 1 粮食 2 油料 3 鲜菜 4 水果 5 猪肉 6 牛羊肉 7 家禽 8 鲜蛋 497 9 鲜奶 - - 10 水产品 11 酒类 12 茶叶 13 糕点 - - 14 食糖 - - 小计： 备注：城镇人口万人，农村人口万人。 本地常住居民食品年消费总额

=城镇人口*城镇居民食品支出+农村人口*农村居民食品支出 =*5989+*2138(万元) =亿元

其中，食品支出主要包括粮食、油脂、肉类及其制品、蛋类、水产品、菜类、干鲜瓜果、奶及其制品、烟草、酒和饮料以及其它食品。

根据以上测算，文昌本地常住居民农副产品年消费规模已经达到15万吨和20亿元以上。 3.1.3交易规模调整

第一，以上数据是以零售终端价格为计价标准，从批发到零售环节农副产品价格会增加一定比例；第二，以上数据是以文昌本地常住居民人口数量为基础测算出的数据，考虑到流动人口、旅游人口、学生、航天城人员、驻军部队、外出务工人口等其他人口，文昌本地消费群体要多于54万人；第三，以上数据是以居民全部品类食品消费支出金额为基础测算出的数据，而实际上食品中烟草、酒和饮料、其它食品等可能不进入市场批发，区域内农副产品部分市场将被海口等地批发市场分流，市场也会经营日用品等其它相关产品的批发交易。

基于以上几点考虑，我们结合这几个影响因素，做如下三个假设：

一是假定零售价格比批发价格增加20%；

二是假定其他人口占到文昌本地常住居民20%的比例； 三是假定市场建成后占据文昌市场50%农副产品的批发交易量。 根据以上三个假设，我们对消费规模进行调整。那么，市场实际年交易规模应该为：[亿元÷（1+20%）]×（1+20%）×50%=亿元。因此，预测文昌本地批发市场年交易额在10亿元左右。此外，根据后两个假设，预测文昌本地批发市场年交易量在10万吨左右。

综上所述，预测文昌本地农副产品年交易规模、年交易总额在20万吨和20亿元以上。项目建成后，文昌地区每年通过市场交易的农副产品交易总量和交易总额将达到10万吨和10亿元的水平。 辐射区域市场规模

市场建成后，依托文昌文城镇的区位交通优势，不仅能覆盖整个文昌市，还将辐射到三沙市、海口东南部、琼海北部和定安东部地区。市场辐射区域内人口分布详见下表：

表3-2 市场覆盖辐射区域内人口分布汇总表

序号 市县 地区 人口(万人) 1 文昌 本地常住 54 2 航天城 30 3 三沙市 三沙 2 4 三江镇 5 红旗镇 6 大致坡镇 7 海口东南部 8 三门坡镇 大坡镇 9 甲子镇 10 桂林洋片区 10 11 美兰机场 1 12 定安东部 雷鸣镇 13 龙湖镇 14 龙门镇 15 黄竹镇 16 大路镇 17 琼海北部 18 长坡镇 塔洋镇 19 潭门镇 20 总计： 未来5-10年，市场辐射范围内消费人口粗略估算将达到135万人左右，考虑到旅游人口、外来就读学生、本地驻军、200万文昌外出人口节假日返乡等消费规模影响因素，估算未来市场辐射范围内总消费人口规模将达到150万人，是文昌本地消费规模的两倍以上。那么，如果按照50%的市场占有率计算的话，未来每年通过市场批发交易的农副产品交易总量和交易总额将达到20万吨和20亿元以上。

市场发展前景预测

根据成都、武汉、福建等地农副产品流通体系建设的经验，海南东北部文昌农副产品交易市场将建成功能齐全、服务配套、设施完善的批发交易市场。通过以上对文昌及周边地区农副产品供需两方面现状的描述，我们可以大致的对海南东北部文昌农副产品交易市场发展前景有一个初步的了解与认识。在市场没有根本性改变的前提下，在可预见的5至10年之内，文昌及周边地区对农副产品的需求将会越来越大，市场保供稳价的重要性将越来越明显。

据测算，到2015年，文昌及周边地区农副产品年消费规模、年销售总额将达到40万吨和40亿元。如仍使用现有批发交易市场，农副产品流通领域的矛盾将更加突出，落后的交易环境将会成为制约文昌及周边农副产品高效率、低成本流通的瓶颈。由此可见，建设海南东北部文昌农副产品交易市场前景十分看好。

第四章 项目选址及建设条件

项目选址

经多方比选，综合考虑城市规划、交通区位、市政设施、消费群体等因素，项目选址定在海南省文昌市文城镇英城社区，具体位于海文高速文城出口处，海文高速以东、迎宾路北侧、职业学校西侧，规划占地面积250亩。英城社区是市区的自然延伸，距离市中心仅5km，距离新规划市区也

在10km以内。项目选址于此具有如下优势：

（1）区位交通优势

项目选址位于文昌市文城镇英城社区，在海文高速文城出口处，距离海口市59km、美兰机场48km、桂林洋50km，距离文昌市中心仅5km、文昌最北部70km，距离琼海嘉积镇60km，距离定安龙湖镇50km。市场方圆60km内能够覆盖文昌全境，并辐射到海口东南部、琼海中北部和定安中东部地区，区位优势十分明显。市场周边道路交通十分便利，有海文高速直达海口，区域内省级交通干道四通八达，覆盖文昌全境并能方便到达海口东北部、琼海中北部和定安中东部等辐射地区。市场距美兰机场48km，距文昌火车站3km，距清澜港15km，海陆空运输条件十分优越。

（2）市政配套优势

市场所在地英城社区作为文昌市区的自然延伸，水、电、气、通讯等基础设施以及银行、医院、交通、工商、派出所等市政设施能够很好地服务到市场建设运营，而且能够充分利用到市区现有住宿、餐饮、娱乐、商场等城市功能为市场相关主体提供生活服务。因此，项目建设在英城社区非常有利于批发交易市场的形成和发展。

（3）传统市场优势

文昌本地消费市场规模较大，传统农副产品批发交易市场已存在多年，形成了一大批稳定的经营客商。项目建成后，通过政府引导和企业运

作，吸引老市场客商整体搬迁到新市场，形成市场经营主体。同时，交易环境的提升和综合市场的形成，也将吸引周边市县农副产品经营客商入驻市场交易。此外，英城社区周边地区现已形成相当规模的居民和学生群体，具备了一定的消费能力。因此，区域及周边拥有较好的消费基础和稳定的经营主体，对于市场建成运营非常有利。 建设条件

4.2.1地理交通条件

（1）地理条件

文昌市位于海南省东北部，地处东经110°28′至111°03′，北纬19°20′至20°10′之间，北面是，东面和南面是南海，西面与海口市相邻，西南面与和接壤。全市平面轮廓近似半月形，南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里。全市土地面积平方公里，折合352.万亩，占全省的7%。文昌市东、北、南三面临海，海域辽阔，海岸线长公里，有大小港湾40个，海域面积平方公里，折合万亩。

（2）交通条件

文昌市公路四通八达，海文高速公路全长56公里，文城至美兰国际机场36公里。全市各镇已实现全部公路通车，98%的村委会和97%的自然村公路通车。全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条公里，县市道19条公里，乡道公里。全线共有桥梁55座米；其中，

大桥3座米，中桥11座米，小桥41座米，涵洞688道。海南东环铁路经过文昌市东路、潭牛、文城、会文、重兴五个乡镇，设两个站：文昌站和冯家湾站。 4.2.2自然条件

（1）气候资源条件

文昌市属北缘沿海地带，具有热带和气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。年平均温度℃，多年在～℃之间，最低极温～℃，出现在1月份。年平均>10℃积温为℃，。年平均日照小时。夏日日照最长是小时，冬日日照仅小时。年太阳辐射总能量为～千卡/cm2。雨量丰富，但时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量毫米，平均～毫米。雨季主要集中在5～10月份间的汛期，雨量占全年的80%，对于发展热带农业生产条件十分有利。文昌市常年平均为86%，最小湿度为34%。

（2）水资源条件

文昌市河流诸多，水源丰富，地下水蕴藏量大，水质较好。流经文昌市100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪五条，100平方公里以下独立出海的小河流有32条，总长公里，总流域面积平方公里，年集水量亿立方米，多年平均地表迳流量为亿立方米，平均迳流模数为每平方公里26秒/公升。成为文昌市灌溉和航运的重要资源。

全市地下水理论蕴芷量为亿立方米，地下水迳流补给量亿立方米。每年可开发量亿立方米(不含地下迳流水量)。总产水量亿立方米，平均每人拥有量为立方米，平均亩均占有量立方米。

（3）土地资源条件

文昌市属于低丘台平原地带。地势由西南向东北倾斜，东北部地势平凡，多属于平原阶地，海拔在50米以下，只有座落在东北训的海岸上的七星岭，抱虎岭和铜鼓岭地方较高，在海拔一百至三百米以上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在50米以上，全市陆地面积2403平方公里，占全岛陆地面积的7%，其中宜农地162万亩，宜热作地60万亩，宜牧地56万亩，现有耕地64万亩，淡水水面4万亩，乡镇尚在可开垦的荒地41万亩，全市的土壤类型多样，有6个土类即水稻土、砖红土、潮沙泥土、滨海盐渍沼泽土、滨海盐土、滨海沙土等，11个亚类，41个土属，107个土地。

（4）海洋资源条件

文昌市海洋资源丰富。全市海岸线长达，拥有潮间带滩涂8963公顷。全市可供开发的滩涂面积6382公顷，具有开发潜力的滩涂面积为4000公顷。文昌市管辖的海域面积约4600km2，10m等深线内的浅海水面面积为15400公顷，是发展水产养殖和海洋牧场的良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾36个，港口资源颇丰富。近海海域拥有丰富的海洋水产资源，渔场广阔，面临、铜鼓、清澜三个渔场，渔汛期长，水产品各类繁多。沿

海水产品有800多种，其中有价值的、、、、、、等40多种。此外还有浅海和分布区。有珊瑚礁6000公顷，盛产，每年产麒麟菜和250T。至今，滩涂养殖26385亩，高位养虾5000亩，鲍鱼养殖642亩。 4.2.3经济社会条件

文昌全市有17个乡镇，290个村（居）委会，3291个自然村，总人口约万人（2011年），境内有6个国有农、林场。文城镇位于文昌河畔，是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约万人。2010年，文昌市全年完成生产总值亿元，比上年增长%。其中，农业总产值完成亿元，可比增长%。城镇居民人均可支配收入15306元，同比增长%，农民人均纯收入6124元，同比增长%。 2009年，文昌市农业生产的稳步增长。全市农林牧渔业总产值657144万元，按可比价计算，同比增长%。其中：农业产值235445万元，增长%；林业产值46096万元，增长%；畜牧业产值174916万元，增长7%；渔业产值184913万元，增长10%；农林牧渔服务业产值15774万元，增长%。 4.2.4电力燃气通讯等基础设施条件

文昌市的环境日臻完善，供水、电力充足、通讯畅通，程控电话可拨通全世界，固定电话、手机遍布全市各乡镇。电力、电网的改造和建设突飞猛进。建成了清澜万千瓦火力发电厂，基本完成二期农村电网改造工程，城网基本完成文城镇网络改造。新建东路220KV输变电工程，新建龙楼、

昌洒2个110KV输变电改造工程，新建湖山、潭牛和东阁3个35KV输变电工程。全市用电量首次突破亿千瓦时，同比增长%；石油天然气管道工程文城供气站已通气点火，网络管道正在加紧铺设。 4.2.5农副产品资源条件

2009年文昌市农林牧副渔业主要生产数据如下：

表4-1 2009年文昌市主要农产品播种面积及产量

单位：亩、吨

序号 农产品名播种面积 称 同比增长% 总产量 同比增长% 1 粮食 634662 169864 3 2 瓜菜 375253 556925 3 水果 88287 98157 荔枝 26968 12811 -3 香蕉 23620 39641 菠萝 15572 23088 龙眼 3411 2799 23 表4-2 2009年文昌市主要畜产品存栏量及产量

序产品名称 号 当年出栏量 同比增长% (头、万只) 产品产量同比增长% (吨) 畜禽总肉1 量 69537 猪 14874 牛 1320 羊 544 家禽 52582 表4-3 2009年文昌市渔业产量

序号 产品名称 产量(吨) 比上年增减% 1 水产品产量 179941 淡水产量 122995 海水产量 56946 10 表4-4 2009年文昌市主要热带作物种植面积及产量

总产量序号 农作物名称 年末实有面积椰子：同比增长% 同比增长% (吨、(亩) 万个) 橡胶（干1 胶） 88587 6395 椰子（果2 实） 221883 1 6266 7 胡椒（干3 粒） 80614 7844 槟榔（干4 果） 15544 11 4251 4.2.6市场扩展条件

本项目建设区周边地势平坦，无高层建筑物，土地供给充沛，交易市场未来扩展障碍比较小，有利于市场未来的发展。 4.2.7业主资质条件

项目申报企业海南永青公司拥有丰富的经营经验、完善的市场网络、优秀的管理团队和雄厚的资金实力，有能力建设该项目。

第五章 项目建设投资方案

项目建设内容及规模

根据总体方案，项目规划占地250亩，总建筑面积30万平方米（不含停车场、道路绿化等），总投资12亿元，设计年农副产品交易量20万吨，交易额20亿元。项目规划主要建设内容有：

（1）2层农副产品综合性加工配送中心5000平方米。其中，1层包

括200平方米高温冷库、100平方米低温冻库和2200平方米交易、加工、包装、配送中心；2层包括1500平方米文昌农副产品展销大厅、500平方米信息中心和500平方米检测中心。

（2）8栋钢结构交易大棚35200平方米。其中，4栋用于蔬菜、水果、土特产、肉类、水产等品类批发交易，1栋用于本地农副产品交易，其余3栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。

（3）1栋三层多功能冷藏库，共10000平方米。其中，1层为蔬菜冷藏库3000平方米，2层为水果气调库3000平方米，3层为肉类冷冻库3000平方米，三层公共区域共1000平方米；

（4）2栋一层商铺，共2350平方米； （5）1栋八层综合办公大楼16000平方米； （6）1栋八层百货大楼22400平方米； （7）1栋八层酒店公寓复合楼22400平方米； （8）30栋配套商品房180000平方米； （9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；

（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。

项目建设投资模式

项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，采取“公司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目”的建设投资模式，积极整合永青行业资源和社会资本，吸引各方主体参与项目建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设施建设，同时争取国家项目资金推动市场基础设施建设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本四方的政策、资金、产业资源，从而推动项目快速建成投入运营。

项目将由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。对于酒店公寓大楼、百货大楼、配套小区以及部分市场基础设施建设，公司将积极利用公司、政府、银行、社会四方面的资金，采取以下三种投资建设方式进行操作：一种是公司利用自有资金和银行贷款投资建设；一种是公司与相关专业企业合作投资建设；一种是公司引入相关专业企业投资建设。 交易市场建设方案

5.3.1农副产品综合性加工配送中心建设方案

规划占地2500平方米，共2层，每层高6米，全部为钢结构，总建筑面积约5000平方米。其中，1层建设内容为200平方米高温冷库、100平方米低温冻库和2200平方米交易、加工、包装、配送中心；2层建设内容为1500平方米文昌农副产品展销大厅、500平方米信息中心和500平方

米检测中心。

5.3.2农副产品交易大棚建设方案

总共有8栋钢结构交易大棚，面积35200平方米。其中，4栋用于蔬菜、水果、土特产、肉类、水产等品类批发，1栋用于本地农副产品交易，其余3栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。具体分项建设方案如下：

（1）仓储式农副产品物流交易档口

蔬菜、水果、土特产各1栋交易大棚，肉类和水产合用1栋交易大棚，共4栋112个档口，每个档口约160平方米，总建筑面积17600平方米。大棚为6米高钢架结构，配备两层简易板房，一层营业，二层办公。出租（或销售）对象主要是省内外的农副产品生产商、加工厂和经销商。档口是农副产品存储、展示、交易、加工和配送的场所。

（2）开放式本地农副产品交易大厅

农副产品交易大厅4400平方米，主要有批发和零售两大功能。一个是形成文昌本地及周边市县农户自产蔬菜、水果等农副产品的批发交易市场，一个是形成辐射市场周边城区服务周边社区居民的农贸市场。其中，批发交易区和农贸零售区各占2200平方米。

规模测算：交易大厅内，一般装箱叠高堆放，由于具有整理和展示环节，货物堆箱一般堆高2～4层，每吨农副产品平均占地4m2，再考虑货物

的二次整理和装箱操作面积，通道和摊位占地面积，经计算交易大厅建筑面积确定为4400m，可提供约300个交易摊位。

2

结构选型：为了满足农副产品交易需要，其交易场所要有较大的平面和立面空间，使交易厅内货物物流顺畅，交易便捷，交易过程中整理、展示、运输不相互干扰，交易大厅结构采用开放式单层大跨度轻钢屋架无围护结构形式，层面采用玻璃钢瓦或彩色玻璃钢板结构，平面尺寸为110×40m，层高6 m。

（3）粮油、日用品、烟酒等交易铺面

3栋交易铺面总建筑面积13200平方米，交易大棚内两侧为交易铺面和配套仓库，中间为物流通道。其中粮油区和日用品区各占地4400平方米，烟酒区和干调区各占地2200平方米。

*农副产品日交易量测算

根据销售对象的差异，上述交易档口、交易大厅、交易铺面3个交易区可满足不同客户的需求。农副产品年交易量按20万吨计算，每天交易市场处理能力为：

日交易量=设计规模÷年作业天数 =200000÷365 =550吨/天

交易完成后，进行外运、加工处理、冷藏、冷冻等。

5.3.3多功能冷藏库建设方案

冷藏库共三层，每层3330平方米，总共10000平方米，冷藏能力6000吨/次，冷冻能力5000吨/次，速冻能力10吨/日。其中，一层为蔬菜冷藏区，冷藏库占地3000平方米；二层为水果保鲜区，气调库占地3000平方米；三层为肉类冷冻区，冷冻库占地3000平方米。 5.3.3.1 3000吨蔬菜冷藏库

占地面积3330平方米，共30个库，每个库100平方米，中间为走道，搬运方式采用手动液压叉车。设计冷藏温度0℃-5℃，主要满足各种蔬菜的冷藏和储备需要。3000吨/次的冷藏能力按照每天10%的周转率计算，每年的冷藏量可达10万吨以上。 5.3.3.2 3000吨水果保鲜库

占地面积3330平方米，共30个气调保鲜库，每个库100平方米，中间为走道，搬运方式采用手动液压叉车。设计冷藏温度0℃-5℃，主要满足各种水果的冷藏和储备需要。3000吨/次的冷藏能力按照每天10%的周转率计算，每年的冷藏量可达10万吨以上。 5.3.3.3 5000吨肉类冷冻库

占地面积3330平方米，包括28个100平方米的冷冻库和4个50平方米的速冻库，中间为走道，搬运方式采用铲车或者手动液压叉车。冷冻库设计冷藏温度-18℃～-25℃，可以满足局部-25℃的要求，主要满足牛

羊肉和冰鲜水产的冷藏需要。速冻库设计温度为-35℃，鱼虾等冷冻水产在6个小时内中心温度可达到-35℃。5000吨/次冷冻能力按照每天10%的周转率计算，每年的冷藏量可达18万吨。 5.3.3.4 多功能冷藏库设备选型

冷藏库、气调库、冷冻库和速冻库都采用保暖材料建造，主墙体必须采用空心墙，即厚30cm，内外墙面采用隔热材料抹面，层面亦采用冷量阻隔保温设计，并在各门缝间设置防泄漏密封设计。采用螺旋式制冷机组制冷，为库房输送冷量。配备的主要设备选型如下：

表5-1 冷库设备清单表

序号 设备名称 单位 数量 1 螺杆制冷压缩机组 JJZ2LG20 台 2 2 螺杆制冷压缩机组 JZ2LG20 台 1 3 螺杆制冷压缩机组 JZ2LG16 台 1 4 氨蒸发式冷凝器 CXV-396 台 2 5 辅助贮液器 台 1 6 高压贮氨器 台 2 7 立式低压循环贮液桶 DXZ-5.0A 台 2 8 屏蔽氨泵 Z40P-40 台 4 9 放空气器 KF-32 台 1 10 集油器 JY-300 台 2 11 紧急泄氨器 XA-100 台 1 12 氨液分离器 AF-200 台 2 13 氨液分离器 AF-300 台 1 14 防爆壁式轴流风机 BDZ-1 台 4 15 防爆壁式轴流风机 BDZ-1 台 1 16 低温空调室内机 160 台 6 17 低温空调室外机组 DL12W*3 台 6 18 立式搅拌器 LJ-300 台 8 5.3.4综合办公大楼建设方案

规划占地2000平方米，八层钢筋混凝土结构，总建筑面积16000平方米。其中1-3层为市场综合办公区，4-8层用作住宅、公寓、酒店或其它，1层为电子结算和产品展示中心，2层为信息管理和检验检疫中心，3层为行政办公和会议接待中心。主要功能是农副产品交易的费用结算、产品展示、运输代理、信息发布、市场监控、质量检测、卫生检疫、贵宾接待以及交易市场的日常行政办公。 5.3.4.1电子结算和产品展示中心

（1）电子结算中心。市场将实行IC卡统一管理，进出市场的车辆，均发放IC卡，凭卡进出。拉货进场或出场的车辆，进出市场都需要在大门地磅处过磅，重量信息记录在IC卡上，交易完成后，客户到电子结算中心打印出门凭条，并缴纳相应的费用。

（2）产品展示中心。陈列展示文昌及周边地区农副产品和名优土特产，形成海南东北部地区涉农产品的展示窗口。

5.3.4.2信息管理和检验检疫中心

（1）信息管理中心。市场将开发信息管理和市场监控系统，做到市场管理的信息化和市场监控的实时化，提高管理效率并确保市场安全。信息管理系统包括服务器、计算机、防火墙等系统硬件建设以及针对市场实际情况开发的仓储、交易、财务等软件。市场监控系统包括中央监控屏、摄像头、数据线等硬件设施以及数据传输网络架设。

（2）检验检疫中心。市场将购置农副产品的检验检疫设备，对进场交易的蔬菜、水果、粮油、肉类、畜禽、水产等产品定期进行抽检，确保场内农副产品符合国家相关质量要求。 5.3.4.3行政办公和会议接待中心

（1）行政办公中心。行政办公中心是市场管理人员的办公区域，包括总经理和各部门人员的办公室、会议室等相关区域。

（2）会议接待中心。会议接待中心是市场接待政府部门、企事业单位参观考察的窗口，包括接待室、会议室等相关区域。 5.3.5商业铺面建设方案

市场内两侧设计2栋商业铺面，共占地2350平方米，每个商铺5×5=25平方米，共94间。商铺用于餐饮小店、水果摊点等市场配套经营以及邮政、银行、公安、工商等市场配套市政服务。

5.3.6百货大楼建设方案

规划占地2800平方米，八层钢筋混凝土结构，总建筑面积22400平方米。其中，1-4层为百货销售区，1层超市（包括生鲜农副产品、日用品等），2层化妆饰品销售区，3层品牌衣物销售区，4层鞋帽箱包销售区；5-6层为餐饮娱乐区，5层餐饮美食区，6层休闲娱乐区；7-8层为办公住宅区，7层办公区，8层住宅区。 5.3.7酒店餐饮大楼建设方案

规划占地2800平方米，八层钢筋混凝土结构，总建筑面积22400平方米。其中1-2层为餐饮区，3层茶饮区，4-8层为酒店公寓区。 5.3.8地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案

（1）地磅建设。规划建设100吨地磅，平面尺寸为20m×5m，占地100平方米，建在市场大门中间，方便进出车辆过磅。

（2）停车场建设。规划建设2个停车场，一个用于停放大货车，规划占地9600平方米，设计容纳100辆大货车；一个用于停放中小货车和职工车辆，规划占地8000平方米，设计容纳200辆中小货车。

（3）职工倒班宿舍建设。考虑到职工倒班住宿休息问题，市场规划建设1栋职工宿舍，占地1200平方米，六层钢筋混凝土结构，总建筑面积7200平方米。

（4）地下室配套。规划建筑面积3500平方米，主要用于供水、供配电、消防、人防等公用设施配套空间。

（5）道路及绿化。场区内道路面积估算为50000平方米。为美化环境，项目区绿化面积为5000平方米。

（6）电力、给排水等其他配套工程。 5.3.9配套商品房建设方案

为方便市场经销户和周边市民生活居住，规划在市场旁边建设30栋10层高商业住宅小区，总建筑面积18万平方米。按每户居民居住面积100平方米计算，小区将容纳1800户、近5000人。 附：

表5-2 市场主要建筑一览表

序号 建 设 项 目 建筑面积 占地面积 备 注 1 综合加工配送中2 农副产品交易大3 多功能冷藏库 4 综合办公大楼 5 商业铺面 6 百货大楼 5000 35200 10000 16000 2350 22400 2500 35200 3330 2000 2350 2800 1栋两层钢架结构。 8栋一层钢架结构。 1栋三层钢混结构。 1栋八层钢混结构。 2栋一层钢混结构。 1栋八层钢混结构。 7 酒店餐饮大楼 8 停车场及地磅 9 职工宿舍 10 地下室配套 11 道路及绿化 12 配套商业住宅小合计： 22400 17700 7200 3500 55000 180000 376750 2800 17700 1200 - 55000 38000 162880 1栋八层钢混结构 水泥地面，100吨地磅。 1栋六层钢混结构。 供水、供配电等公用设场内除绿化均进行硬30栋10层住宅。 说明：除去停车场、道路、绿化等，总建筑面积为304150平方米。 第六章 项目经营管理模式

项目经营模式 6.1.1市场定位

市场建成后，将围绕“立足文昌、辐射周边”、“综合经营、突出特色”、“批发为主、兼顾配送”的功能定位，努力扩大市场辐射范围，做大市场交易规模，建成综合性批发市场，以形成市场的规模效益。同时，积极发展单位团体配送业务和打造特色产品交易市场，形成“一站式”服务优势和差异化竞争优势。

（1）立足文昌、辐射周边

文昌市社会经济发展水平处于全省前列，社会消费水平较高，旅游消费规模也较大。周边地区企事业单位较多，消费能力较强。因此，文昌建

设批发市场，一定要立足文昌、辐射周边，尽可能扩大市场辐射服务范围，做大市场交易规模，形成区域批发的规模效益。

（2）综合经营、突出特色

文昌及周边地区消费规模跟海口批发市场相比仍然较小，市场要形成规模效益，就需要做大交易量，做成综合性的农副产品批发交易市场，实现“一站式”的服务。而且文昌及周边地区企业事业单位数量较多，综合性市场也有利于单位配送体系的建设，能够有效地降低物流配送成本。作为区域性批发市场还得形成自己的特色，文昌是农业大市，农业物产丰富，这为市场的特色化经营提供了良好的条件。市场可以设立专区，培育文昌鸡、福寿鱼、椰子等文昌特色农副产品批发市场，面向全省、全国甚至全世界，形成市场的差异化竞争力。

（3）批发为主、兼顾配送

市场在延续传统批发模式的基础上，也将充分利用物流集散中心资源整合优势，结合文昌及周边地区农贸市场、菜市场等零售网点及机关、单位等大型消费群体较多的特点，积极发展农副产品配送业务。 6.1.2项目经营策略

项目投入运营后，为实现“做活市场交易”和“履行公益责任”两大目标，市场将采取“大买大卖”、“储备调节”、“保护收购”三种经营策略。具体如下：

6.1.2.1公司参与大买大卖

项目建成后，公司将参与市场经营，成为市场最大的买家和卖家，买卖量要占到市场交易总量的20%以上，从而起到做活市场交易、带动市场人气和吸引商户入驻的作用。“大卖”是指，公司依托自有300多个大陆菜产地运销商资源，在山东、福建等全国蔬菜主产区建设生产基地，从生产基地直接收购，并改变传统运输模式，通过火车、海运将土豆、洋葱、大白菜等主打产品运到市场储存销售，从而减少2-3个流通环节，降低30%以上运输成本。“大买”是指，公司从市场商户手中大量购入本地农副产品，搭配上大陆菜一起配送到机场、学校、企业、部队、航天城等企事业单位。通过“大卖大买”和市场科学的仓储调节预案，不仅能够保障市场供应，而且减少了流通环节、降低了流通成本，从而也稳定了市场价格，让老百姓可以吃到价格便宜、质量放心的蔬菜。

图6-1 市场建成前后流通环节对比图

目前流通环节图 市场建成后

流通环节图

山东等产区收购山东等产区直接运销商 海南东北部文昌 广州等省外批发海口南北批发市减少2-3个中间 文城第一市场 乡镇农贸市场等6.1.2.2建立储备调节机制

乡镇农贸市场等

公司将利用冷库、常温库等仓储设施的“蓄水池”功能，建立农副产品储备调节机制。公司直接从山东、福建等全国蔬菜主产区生产基地收购调运土豆、洋葱、大白菜等主打产品，能够减少2-3个流通环节，降低30%以上运输成本。再通过市场内10000平方米冷库及常温库等仓储设施调节市场供应，使文昌蔬菜销售价格与海口同步，低于文昌当前价格5-10%，从而稳定住市场价格，有效解决居民“买菜难、买菜贵”问题。同时，结合商务部门生活必需品储备要求，常年保证在库存储4000吨价值2000万元的生活必需品，保障极端情况下全市老百姓7天日常生活需要。

6.1.2.3保障本地农户利益

公司将依托10000平方米冷库、35200平方米交易大棚等市场基础设施以及供求情况、价格行情等市场信息资源，为本地农户提供农副产品交易场所和常年蔬菜生产种植指导，并针对本地蔬菜产销情况出台相应保护价收购政策，在蔬菜价格低迷时公司进行收储调节，保证1个常年蔬菜种植农户1年能够有2-3万元的收入。 项目管理模式

公司通过经营管理武汉白沙洲农副产品大市场和屯昌屯城中部农产品交易中心，筹划建设天津环渤海交易市场和屯昌屯城中部农产品交易中心，积累了大量市场管理经验，培养了一大批市场管理人才，为本项目的建设运营提供了坚实的基础。

项目管理分为筹备期管理、建设期管理和运营期管理三个阶段。不同阶段，永青都将利用集团人才资源优势为项目管理提供保障。集团将通过内部抽调和社会招聘行业人才的方式，组建针对性、专业化管理团队，确保项目筹备、建设和运营工作顺利。项目筹备期，公司将抽调熟悉项目管理的人才组成项目筹备小组；项目建设期，公司将从集团基建部门抽调相关人才参与建设管理；项目运营期，公司将通过抽调集团优秀管理人才和外聘行业人才形成独立的管理团队。

第七章 项目组织机构与人员培训

组织机构

根据项目功能特点和现代企业管理要求，市场将按“精简高效”的原则组建经营管理机构。市场实行总经理负责制，各职能部门由总经理聘请相关人员组建。组织机构设置具体如下：

董 总 经 管 财 综 信 仓 检 行 办 会 出 后 物 劳动定员

项目劳动定员为100人，其中管理人员34人，技术人员6人，工人50人，保安10人。各部门人员构成见下表：

表7-1 市场各部门人员构成表

序 号 部 门 管理人员 技术人员 其它人员 备注 12345678910111213员工培训

董事长总经理部门经理信息科仓储科检验科行政科办公室会计科出纳科后勤科物业科合 计11423166251234 22 50 搬运工文员司机结算部21060 保安100人6人员培训是项目运行机制中不可缺少的重要环节，是市场竞争和企业管理的客观要求。人员培训应与工程建设同步进行，并在经营过程中保持长期性和稳定性，具体措施如下：

（1）制定全面的培训计划，包括培训人数、培训时间、培训地点、培训内容、培训目标及培训方法等；

（2）根据员工各自的工作范围和要求，结合各部门有关协调与控制等要求

确定各自的工作内容和目标，管理和技术骨干送到有关部门和成都、武汉等地大型市场进行培训，以提高自身的管理水平与技术能力；

（3）培训过程中应把重点防在提高员工业务素质、发现问题、分析问题和解决问题的能力、对外部环境的应变能力、对突发事件的处理能力等方面；

（4）在培训时还要强调团队精神、进取精神，提高员工的责任心和参与意识；

（5）对技术工人和安保人员要进行文化和业务考核，择优录用，并进行专业技术培训，经考核合格后方可持证上岗。

第八章 项目实施进度

筹备工作

项目筹备主要包括项目选址、立项、环评、审批、规划设计、地质勘察、资金筹措等前期工作。根据项目情况，大概需要半年时间。 建设施工

从工程开工之日到全面建成交付使用之间的全部时间为项目建设施工期，主要包括土建施工、设备采购、安装调试、交付使用、生产准备等阶段。项目在实施过程中，将充分利用各种有利条件，力争一年半建成投入运营，尽快形成批发交易能力，发挥良好的投资效益。

项目进度

项目筹备期（）

具体落实建设用地和形成相关项目材料。 工程施工期（）

（1），完成施工图纸设计； （2），完成土建工程施工； （3），完成工艺设备安装。 验收交付期（）

完成项目验收，并交付使用。

第九章 投资估算和资金筹措

估算范围

本项目总资金估算是在对市场分析、建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并予以确定的基础上，依据国家和海南省相关规定、方法进行分项估算得出的。项目总资金包括建设投资和流动资金。具体估算范围包括项目主体及其配套工程费用、设备器具购置费、安装工程等费用和其他费用及预备费用。投资估算旨在为项目财务评价以及编制初步设计概算提供依据。

估算依据

1、本项目的建设内容、建设方案；

2、本项目所购置的建筑材料及其现行市场价； 3、本项目所在区域建筑物的工程造价概算指标； 4、与本项目相类似工程的技术经济指标； 5、2011年《海南省建筑工程预算定额》； 6、《项目决策分析与评价》(2011年版)；

7、国家发展改革委员会和建设部共同颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

8、建设部关于印发《建设工程投资估算指标》的通知（建标[2007]163号）；

9、其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定及本项目的实际计算确定；

10、基本预备费按工程费用和工程其他费用两项之和的5%计取。 项目建设投资估算

估算结果，项目建设总投资亿元，其中工程费用111245万元，工程其

他费用2705万元，预备费1650万元，建设期利息2400万元，详见下表：

表9-1 项目建设投资估算总表

单价序号 子项名称 数量 单位 (元) 投资额(万元) 1 工程费用 376750 111245 主体工程 1.1.1 综合性加工配送中心 1.1.1.1 高温冷库 200 ㎡ 4000 80 1.1.1.2 低温冷库 100 ㎡ 6000 60 1.1.1.3 交易加工配送中心 2200 ㎡ 1500 330 1.1.1.4 农副产品展销大厅 1500 ㎡ 2000 300 1.1.1.5 信息中心 500 ㎡ 2600 130 1.1.1.6 检测中心 500 ㎡ 2000 100 1.1.2 农副产品交易大棚 35200 ㎡ 1500 5280 1.1.3 多功能冷藏库 1.1.3.1 蔬菜冷藏库 3000 ㎡ 4000 1200 1.1.3.2 水果保鲜库 3000 ㎡ 6000 1800 1.1.3.3 肉类冷冻库 3000 ㎡ 6000 1800 1.1.3.4 公共区域 1000 ㎡ 2000 200 综合办公大楼(含设1.1.4 备) 16000 ㎡ 2500 4000 1.1.5 商业铺面 2350 ㎡ 2000 470 1.1.6 百货大楼(含装修) 22400 ㎡ 2500 5600 1.1.7 酒店餐饮大楼(毛坯) 22400 ㎡ 2000 4480 1.1.8 住宅小区 180000 ㎡ 4500 81000 配套工程 1.2.1 职工倒班宿舍 7200 ㎡ 1500 1080 1.2.2 地下室配套 3500 ㎡ 2000 700 1.2.3 地磅 100 ㎡ 2000 20 1.2.4 停车场 17600 ㎡ 250 440 1.2.5 道路及绿化 55000 ㎡ 250 1375 1.2.6 电力、给排水等 - - - 800 2 工程其他费用 2705 土地征用费 2000 前期工作费 200 建设单位管理费 100 勘察设计费 180 工程监理费 120 工程保险费 50 招标代理费 15 环境影响咨询服务费 15 人员培训费 10 办公设施设备 15 3 预备费 1650 4 建设期利息 2400 5 建设投资合计 118000 流动资金投资估算

参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），综合考虑公司参与市场经营规模，估算项目所需流动资金为2000万元。 资金筹措

项目建设投资亿元，流动资金2000万元，总计12亿元。主要通过4个渠道筹措资金，一是企业自筹1亿元，二是争取政府扶持资金1亿元，三是申请银行贷款2亿元，四是吸纳社会资本8亿元。

第十章 市场经营收支分析

市场经营收入估算

假定项目建成后第三年，市场进入满负荷运营，估算年经营总收入为万元。主要几项经营收入估算具体如下： 10.2.1市场交易费用收入估算

市场进入满负荷运营后，年交易规模达到20万吨和20亿元，按照%交易费率收取进场费，则年交易费用收入为：

20亿元×%=1000万元。

10.2.2农副产品交易大棚出租收入估算

拟建的8栋农副产品交易大棚总建筑面积35200平方米，租金按每月25元/平方米的标准计算，年租金收入为：

35200平方米×25元/月/平方米×12月=1056万元。 10.2.3多功能冷藏库出租收入估算

拟建的1栋多功能冷藏库总建筑面积10000平方米，冷藏能力暂以蔬菜水果6000吨、冻肉5000吨计算。按照海南一般收费标准，暂定蔬菜水果10元/吨/天、冻肉8元/吨/天，冷藏库平均使用率按80%计算，年租金收入为：

（6000吨×10元/吨/天+5000吨×8元/吨/天）×365天×80% =2920万元。

10.2.4百货大楼、酒店餐饮大楼出租收入估算

百货大楼和酒店餐饮大楼建成后将面向社会出租，按照10%的年回报率估算，估算百货大楼年出租收入600万元，酒店餐饮大楼年出租收入400万元，合计1000万元。 10.2.5商铺出租收入估算

拟建的2栋商铺总建筑面积2350平方米，租金按每月35元/平方米

标准计算，年租金收入为：

2350平方米×35元/月/平方米×12月=万元。 10.2.6停车场收入估算

市场进入满负荷运营后，年交易规模达到20万吨，按25吨/车计算，进场大车将达到8000车次，周转车辆估算将达到4万车次。大车停车收入按照20元/车次计算，中小车辆按照5元/车次计算，估算50%的进场车辆需要停放，则停车费年收入为：

（8000车次×20元/车次+40000车次×5元/车次）×50% =18万元。

10.2.7装卸、搬运等服务收入估算

本项目提供农副产品装卸、搬运等服务，市场进入满负荷运营后，估算每年收入约为400万元。

综上，估算正常年市场年经营总收入为万元。 市场经营支出估算

假定项目建成后第三年，市场进入满负荷运营，估算年经营总支出为万元。主要几项经营支出估算具体如下： 10.2.1外购原材料估算

项目外购原材料主要是冷库制冷剂，估算年用量为100吨，单价为3200元/吨，估算正常年外购原材料费用约为32万元。 10.2.2燃料及动力费估算

项目耗电的主要有多功能冷库、交易大棚、商铺、综合办公大楼日常生活、照明及作业用电等；用水主要包括生活、环境卫生用水等；燃油设备主要包括冷库及市场各种装卸设备、市场公用车辆、市场备用发电机组等。经估算本项目年耗电量960万度，年耗水量10万吨，年耗油量120吨.各种单价为电元/度、水元/吨、燃油8500元/吨，估算结果正常年燃料及动力费为万元。具体计算如下：

（1）年用电费用估算为 960万度×元/度 =624万元。 （2）年用水费用估算为 10万吨×元/吨 =万元。 （3）年燃油费用估算为 120吨×万元 =102万元。 10.2.3人工工资与福利费估算

根据本项目的组织机构和人力资源配置，共有员工100人。管理及技

术人员为40人，人均工资3000元/月；搬运工人50人，人均工资1800元/月；安保人员10人，人均工资1500元。员工社会保障及福利按工资的30%计，那么市场每年工资及社保支出为：

（40×3000+50×1800+10×1500）×（1+30%）×12=351万元。 10.2.4折旧摊销费估算

本项目中房屋及建筑物折旧年限为20年，残值率5％，年度折旧率为％；设备折旧年限为10年，残值率为5％，年度折旧率为％；小计年度折旧费为万元。

土地使用权摊销年限为30年，其它无形及递延资产按6年摊销，年摊销费为万元。 10.2.5修理费用估算

修理费主要包括所有固定资产的大、中、小修理费，按折旧费用的10%计，为万元。 10.2.6其他费用估算

其他费用是在经营成本、销售成本和管理费用中扣除工资及福利、折旧费、维修费后的费用。为简化计算，按经营收入的1%计，该费用为万元（项目建成后第三年）。 10.2.7贷款利息估算

项目贷款2亿元，按照8%的年利率计算，贷款年息为1600万元。 综上，估算正常年市场年经营总支出为万元。 经营分析结论

根据估算得出的正常年市场年经营总收入和总支出数据，得到正常年市场年经营利润总额：

年经营利润总额=经营总收入－经营总支出

=万元－万元 =万元

以上正常年市场年经营利润总额表明项目具有一定盈利能力，投资回报效益较好，项目投资建设是可行的。

第十一章 经济社会效益分析

海南东北部文昌农副产品批发市场项目的建设，将给我市及周边地区农副产品流通领域及相关产业发展带来积极的影响，创造出良好的经济和社会效益。

项目建设将为市政府“保供稳价”工作提供稳定抓手

项目建成后，市场便成为一个稳定的农副产品供给主体。依托冷库等基础设施，就能够建立起农副产品的储备调节机制。政府再采用补贴引导等方式，通过市场的储备调节作用就能够有效地保障农副产品市场的供应

和价格的稳定，从而实现地区CPI降低5%的目标。 项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题

市场将直接从山东、福建等全国蔬菜主产区生产基地进货，改变传统运输模式，通过火车、海运将蔬菜运到文昌，减少了省外和海口批发市场等2-3个流通环节，降低了30%以上物流运输成本，流通成本能够减少5-10%，年节约流通成本1-2亿元，能够有效保障农副产品供应和降低市场销售价格，从而逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题，也能够进一步丰富居民的“菜篮子”和“果盘子”。

项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业

市场建成后将形成相当规模的车流、物流、人流和信息流，能够有效带动市场周边餐饮、住宿、运输、包装等相关产业发展。从而创造出相当数量的就业岗位，势必为地区经济发展注入强劲动力，也将促进地方财税收入的增加。根据市场预计交易规模测算，市场建成后将为我市创造直接就业岗位1000个、间接就业岗位4000个。 项目建设有利于规范我市农副产品交易市场

目前，我市农副产品交易市场规模小、环境差、功能弱，场外交易十分普遍，农副产品交易不能很好地规范起来。导致农副产品流通效率低、成本高，且很难做到对农副产品质量安全的监管。海南东北部文昌农副产品交易市场建成后，将逐步杜绝场外交易，形成规范的交易市场环境，从而提高我市农副产品的流通效率、降低流通成本，并使农副产品质量安全得到有效保障。

项目建设将大力促进地区农业产业化的进程

加快发展农业产业化进程是发挥我省农业资源优势，促进地区国民经济持续的重要举措。市场的建设将带动一大批为农副产品生产流通产业产前、产中、产后服务的相关产业群体的发展，对于进一步促进地区经济和我市农业产业化发展将起到积极的作用。通过市场建设形成的带动和指导作用，也将会给本地常年蔬菜种植农户带来良好的经济收益，预计能给1个农户带来2-3万元的年收入。