征地取得费用的分析和确定

1．征地土地使用权性质在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权。以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划拨土地使用权。2．代征地项目来源代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为：危旧房改造、污染扰民企业搬迁转让、存量土地转开发、项目转让等。3．代征地费用确定方式代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式＊依据代征地地块现状建筑面积计算＊依据代征地土地面积计算＊依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊＊依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊这里的代征地比例＝代征地占地面积？建设用地面积此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用，如果建筑红线正好分割某被拆（征）单位，则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近，相对合理。4．代征地费用确定代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：

（1）代征用城区范围内非住宅用地现状代征地楼面费用＝区位价格现状容积率调整系数房屋现状用途调整系数位置临路修正系数＋地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

（2）代征用城区范围内住宅用地现状代征地楼面费用＝（基准地价k＋基准房价）建筑面积＋地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数，基准地价、基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的拆迁水平确定。需要说明的是，以上费用均为计算费用，非为实际发生费用，除上述费用外，还包括各种补助、相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用，最终结果应以发生的客观合理部分为准。