一、计算题
答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下。 (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
2 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 (1)案例资料。
注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。 ②区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 (2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。
二、案例分析题
本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。
2 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。
3 A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。试问：哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。
4 B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：
(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤有哪些？
5 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对 A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
6 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。请问： (1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。
三、报告改错题
本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。请认真阅读报告，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有说明原因的不得分。
7 土地估价技术报告第一部分 总述 一、估价项目名称 ××公司位于××区××路××号用地地价评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价对象 估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58m2。 五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。 六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)××省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。 (8)估价对象《房屋所有权证》。 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态
下，于估价期日的40年期的土地价格。 八、估价期日 一九九九年十二月三十一日。 九、估价日期 一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。 十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下。 委估土地面积：595.58m2。 单位面积地价：4485.25元/m2。 总地价：2671325元。 大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。 (2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名 (略) 十三、土地估价机构 (略) 二○○○年一月十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。 2．土地权利状况 估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略)第三部分 土地估价 一、估价原则 1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法 (1)计算估价对象总楼价。 计算公式为：
式中 P——总楼价； a——房地年纯收益，其参数通过
房地的正常租金水平测得； r——综合还原率； n——房地尚可使用年限。 估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。 根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。 (2)确定客观租金。 应用市场比较法确定客观租金。 ①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取三个房地出租实例，详见《房地出 租比较实例基本情况一览表》。(略) ②影响租金因素修正(略)。 ③客观租金的计算及确定。 比准价格A=243.60元/m2 比准价格月=233.40元/m2 比准价格C=249.09元/m2 取比准价格A、B、C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即： 客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m2) (3)计算房地年总收益。 年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元) (4)计算年总费用。 ①管理费。根据调查了
解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元) ②维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即： 房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元) ③保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即： 房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元) ④房屋年折旧额。
⑤租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元) 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22(元) (5)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元) (6)确定综合还原率。 采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。 (7)计算总楼价。
(8)房屋现值。 房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元) (9)总地价。 总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元) 2．市场比较法 (1)选择房地出售实例。 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况如下表所示
(2)房屋占地地价计算。 ①房屋现值计算。 房屋现值=房屋重置价×房屋建筑面积×成新率 实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元) 实例B房屋现值
=600×1848×75%=831600(元) 实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元) ②实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，
则： 单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积 实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m2) 实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019.22(元/m2) 实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m2) ③比较因素条件指数。 分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数(见下表)。
④因素修正系数。 根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数见下表。
⑤计算比准价格。 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则： 比准价格
A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m2) 比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m2) 比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4072.63(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。 三、地价的确定 估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即： 单位面积地价
=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25(元/m2) 楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m2) 总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整)第四部分 附录 (1)估价对象《国有土地使用证》。 (2)估价对象宗地图。 (3)估价机构《土地估价机构资质证书》。 (4)土地估价师资格证书。 (5)估价对象照片。 (6)委托估价协议书。
2000年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷答案与解析
一、计算题
答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 【正确答案】 1．明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2．用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入。 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m2) 商场建筑面积=3000(m2) 办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2) 商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元) 办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元) 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元) 第二步：计算年房地费用。 管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元) 维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元) 保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元) 税金=年租金×12%=324(万元) 折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元) 房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元) 第三步：计算年房地纯收益。 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元) 第四步：计算房地产总价。 假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有： p=d/r[1-1/(1+r)n] 在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)。 根据已知条件，有：P=1785.26÷10%[1+1/(1+10%)47]=17650.18(万元) 3．应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本。 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元) 第二步：计算利息。 假设地价为u，银行贷款利率为10%，则： 利息=u×[(1+10%)3-1)+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82(万元) 第三步：计算利润。 利润=建安造价X项目投资回报率=4500×30%=1350(万元) 第四步：计算地价。 根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350=8494.26(万元) 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为： 8494.26×{[1-1/(1+8%)48]÷[1-1/(1+8%)50]}=8478.93(万元) 4．计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70%=8478.93×70%=5935.25(万元)
2 【正确答案】 此题应用市场比较法评估宗地价格。 第一步：案例选择。 根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的
各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。 第二步：将A06案例的地价转换成单位面积地价，即计算出A06的单位面积地价。 476×2=952(元/m2) 第三步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格。 43÷0.04×[1-1/(1+0.04)38]=832.82(元/m2) 第四步：编制期日修正指数
表。 下。
第
五步：编制容积率修正指数表(见下表)。根据题目所给的条件，容积率修正系数如
第六步：开发程度修正。 A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。 第七步：将案例地地价修正为待估宗地条件下的地价。
第八步：估算地价。 最佳的结果是A01、A04两个交易实例的平均数，地价为924.52元/m2；A01、A03两个交易实例的平均数也可，地价为908.6元/m2。
二、案例分析题
本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。
3 【正确答案】 (1)简单算术平均法。 (2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。
4 【正确答案】 (1)收集的资料如下。
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。 ③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。 ④土地出让金或土地增值收益资料。 ⑤国家或当地市场的利率水平。
⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。 (2)基本步骤。
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。 ②确定土地开发费。 ③计算利息。
④计算土地开发利润。 ⑤计算土地增值收益。
⑥计算有限年期土地使用权价格。
5 【正确答案】 (1)不同点如下。
①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。
②B宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊。
A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收人，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。
6 【正确答案】 (1)办理的手续如下。 ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。 ②办理有关规划变更、审批手续。
③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。 ④办理不交土地出让金的手续。
⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择及程序。
可从以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。
方法选择得分：市场比较法；收益还原法：基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。
思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。
市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益：⑥计算土地价格。 基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。 路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
三、报告改错题
本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。请认真阅读报告，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有说明原因的不得分。
7 【正确答案】 土地估价报告改错 第一部分 总述
(1)估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
(2)估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
(3)估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。 (4)估价结果中，缺少楼面地价。 (5)缺少《估价结果一览表》。
(6)需要特殊说明的事项中，缺少对估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
(7)土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
(8)土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。 (9)建筑物状况描述不详。
(10)地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分 土地估价
(11)估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。 (12)未说明估价方法选择的依据。
(13)收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。 (14)未说明客观租金计算方法的选择依据。
(15)折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。 (16)出租总费用中漏计税费项目。
(17)未说明综合还原率确定的过程及依据。
(18)总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
(19)收益还原法估价结果无单位地价。
(20)市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
(21)市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。 (22)比较因素中还应有容积率等的修正； (23)未说明地价指数的来源依据。
(24)估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。 (25)未说明由三个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
(26)地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。
(27)地价的确定中，估价结果无大写。 第四部分 附录
(28)缺少估价对象房屋产权证。 (29)缺少估价对象位置示意图 (30)缺少估价机构工商营业执照。
(31)报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范说法；估价对象的许多基本情况未在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中进行较多描述。
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