汉口西北湖写字楼项目分析报告
目 录
一、汉口写字楼市场概况 ........................................................................... 2
（一）汉口写字楼市场发展回顾 ............................................................................................... 2
（二）写字楼总体市场特征 ....................................................................................................... 3
二 汉口写字楼市场供应需求分析 .......................................................... 4
（一）汉口写字楼市场供应分析 ............................................................................................... 4
1、供应量分析..................................................................................................................... 4 2、租金/售价分析 ............................................................................................................... 5 3、 租售率分析................................................................................................................... 9 4、 物业特征分析 ............................................................................................................. 10 （二）写字楼市场需求分析 ..................................................................................................... 11
1、市场需求概况 ............................................................................................................... 11 2、 市场需求特征分析 ..................................................................................................... 12
三、项目调研分析 ..................................................................................... 12
（一）项目资源调查分析 ......................................................................................................... 13 1、地理位置及交通 ........................................................................................................... 13 2、商务办公环境 ............................................................................................................... 13 （二）项目SWOT分析 ........................................................................................................... 13
四、价格定位 ............................................................................................. 14 写字楼项目资料 ......................................................................................... 14
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前 言
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
一、汉口写字楼市场概况
武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。
（一）汉口写字楼市场发展回顾
汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）
阶 段 时 间（年） 代表写字楼项目 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场 建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦 商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦 武汉市经济发展水平 发展较快 I 1992－1995 II 1995－1998 发展很快 III
1998－ 减缓 2
分 析：
※ 第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一
批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。
※ 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条
街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※ 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的
背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。
通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
◎ 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；
◎ 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户
（二）写字楼总体市场特征
经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：
※ 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼
至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块
※ 写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 ※ 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、
房地产、代理服务业
※ 写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％ ※ 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。 ※ 商住及其他改变功能的住宅楼对以纯写字楼的租售将产生很大的影响。 ※ 武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待
租，总供给大于总需求。
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二 汉口写字楼市场供应需求分析 （一）汉口写字楼市场供应分析 1、供应量分析
汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）
汉口写字楼供应板块特征23%45%建设大道“金融一条街”14%18%解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街
板 块 建设大道“金融一条街” 解放大道至武胜路 取水楼至江汉北路 沿江大道及江汉路步行街 合 计
数 量 (个) 10 4 3 5 22 4
分 析：
※ 市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的
建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。 ※ 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总
规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。
※ 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市
场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。
※ 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼
很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。
2、租金/售价分析
★ 武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：
写字楼历年价格指数表
年／度 写字楼指数 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 2000.2 2000.3 2000.4 2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2003.1
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写字楼物业价格指数图10801060104010201000980123456789101112写字楼物业价格指数101010161013101810351016101910231030103810501065
分 析：
2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。 ★ 武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：
年季度 写字楼指数 2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 4128 4149 4163 4208
写字楼指数445044004350430042504200415041004050400039502002.12002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.44270 4331 4367 4391
分 析：
从2002年写字楼市场销售均价一直呈现上扬的趋势，并且这种趋势在
2003年更加明显。
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★ 汉口写字楼板块价格特征
汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：
板 块 建设大道“金融一条街” 解放大道至武胜路 取水楼至江汉北路 沿江大道及江汉路步行街 平均售价 板块写字楼售价比较图平均售价(元/㎡) 7000 5000 4000 4200 4270 80007000600050004000300020001000070005000400042004270建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均售价1
分 析：
※ 从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次
为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，
高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。
※ 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，
板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。 ※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武
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汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。
★ 汉口写字楼板块租金特征
汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：
板 块 建设大道“金融一条街” 解放大道至武胜路 取水楼至江汉北路 沿江大道及江汉路步行街 平均租金 板块平均租金比较图平均租金(元/㎡/月) 55 30 25 20 35 7060504030201005530252035建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均租金1
分 析：
※ 从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道
金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼
最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。
※ 解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价
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位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。 ※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一
直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。
3、 租售率分析
汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：
板 块 建设大道金融一条街 取水楼至江汉北路 江汉路及沿江大道 解放大道沿线及武胜路 平均水平 汉口写字楼板块出租率特征平均水平解放大道沿线及武胜路江汉路及沿江大道取水楼至江汉北路设大道金融一条街0%10%20%30%40%50%60%70%80%70%70%85%90%75%85租售率 85％ 75％ 70％ 70％ 75％
分 析：
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※ 汉口写字楼平均入住率为75％左右
※ 建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，
达85%
※ 江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量
相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高
※ 解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率
低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。
4、 物业特征分析
物业板块比较分析如下表所示：
项目 / 板块 档次 形象 规模 配套 物管公司 分 析：
从档次来看，表现出如下特征：
※ 甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，
智能化程度高，建筑品质好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线 ※ 乙级写字楼：有较好的区位、管理、智能化程度、承租人，主要分布在
金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线
※ 其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代
网络系统,其附近新开发的写字楼项目安装了更好的设施，主要分布在甲
金融一条街 甲级写字楼 现代，气派 大而集中 现代化，先进 深港派物业管理公司 取水楼至江汉北路 一般档次写字楼 一般 小 一般化 本地物业管理公司 江汉路及沿江大道 商住公寓楼 商业外观 大而分散 不齐全 沿海物业管理公司 解放大道沿线及武胜路 早期高档写字楼 商业外观 大而集中 老旧 沿海物业管理公司 10
级乙级写字楼周边
从配套设施来看，有如下特点：
※ 40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。
※ 40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场
所,20%写字楼一楼为金融服务机构。
※ 70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。
（二）写字楼市场需求分析 1、市场需求概况
从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表： 板 块 建设大道“金融一条街” 解放大道至武胜路 取水楼至江汉北路 沿江大道及江汉路步行街 分 析：
※ 建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、
板块特征 金融一条街,高档写字楼密集 浓厚商业氛围,中高档写字楼 CBD辐射区,中档写字楼 浓厚商业氛围,一般写字楼和商住楼 主要客户 外资及合资企业的驻汉公司和分支机构,本地企业数量少 外地驻汉机构/知名品牌代理公司及合资企业 中小私营企业 销售代理/广告策划 11
信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生、朗讯，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等；
※ 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原
大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构；
※ 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻
机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 ※ 沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商
厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。
2、 市场需求特征分析
写字楼市场需求特征如下：
※ 写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从全武汉市范围来看。 ※ 承租人挑选写字楼的档次时喜欢从乙级到甲级，或从其它更低档写字楼
到乙级写字楼
※ 越来越多的承租人要求写字楼有数量较多且速度较快的电梯、或者配有
员工餐厅，并且有较为阔绰公共空间。
※ 拥有较多停车位的大厦比较受欢迎。将来，白领们开车上下班将成为一
种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。
※ 客户对宽带网的应用也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希
望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。
三、项目调研分析
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本项目位于西北湖的西南角，占地约1万平方米，建筑面积约10万平方米，地块呈不规则形状分布。
（一）项目资源调查分析 1、地理位置及交通
本案地块位于西北湖旁，临建设大道。是市政府建设的金融一条街，有92条公交线路此路段，交通十分便捷.
2、商务办公环境
项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。
※ 建银大厦、新世界、招行大厦等多个高档写字楼围绕，是著名的金融一
条街，将带来潜在市场
※ 银行证券机构较为丰富，有招商银行、中国银行、建设银行、工商银行、
华夏银行等
※ 酒店宾馆林立。有新华大酒店、华新酒店、远南酒店、南光酒店、五湖
宾馆等
※ 娱乐、购物场所林立。新世界国贸商会等
可见，区域商务办公环境非常成熟，有优越的发展前景。
（二）项目SWOT分析
优势（S）
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· 市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，办公气氛浓 · 具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量、商务氛围等； · 景观优势明显，形成本案景观优势，营造生态卖点
劣势（W）
· 项目的地块不规则，不利于规划设计
机会 (O)
· 区域竞争对手不多，仅有广电中心和另外一个高层写字楼主体已完工，为本案提供市场机会
· 区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求
威胁 (T)
· 区域内公寓类商住楼改变为写字楼用途对纯写字楼市场冲击大 · 受区域内成熟的甲级写字楼如建银大厦、新世界、招行大厦等租金及出租率变化影响较大
四、价格定位
根据对汉口片区写字楼市场的分析，结合本案状况，我司认为：在本片区的写字楼市场租金差距较大的情况下，应尽可能提高项目的定位，高档次的定位将支持本项目的价格提升，在考察了周边的市场租价后，我们根据市场收益法评估出价格。
写字楼项目资料
写字楼名称
租价、售价水平 档次 主体公司类型 坐落地址 租售率 14
建银大厦 瑞通广场 招银大厦 信合大厦 国贸大厦 80元/平方米+20（物管） 甲级 不出售 85元/平方米+12（物管） 甲级 8500元/平方米 45-55元/平方米 50元/平方米 100元/平方米 （租价+物管） 40元/平方米 甲级 外企，国内知名公司 外企，国内知名公司 外企，国内知名公司 西北湖广场，新85% 华下路 长江日报路，建90% 设大道 建设大道与青年85% 路交汇处 建设大道，喷泉85% 公园附近 建设大道，西北95% 湖广场对面 甲级 国内知名公司，少量外企 甲级 外企，少量国内知名企业 良友大厦 乙级 少量国内知名公司，少量新华路与喷泉公(优外企，大量武汉有实力公80% 园附近 秀) 司 乙大量武汉有一定实力公级 司，创业期公司 乙级 大量武汉创业期公司 新华路，喷泉公园对面 新华路与喷泉公园附近 新华下路 75% 70% 95% 55% 凯盟大厦 登月大厦 阳光大厦 青年广场 38元/平方米 25元/平方米 2300元/平方米 22元/平方米 乙大量武汉创业期小公司 级 乙青年路靠近建设大量武汉创业期小公司 级 大道
项目名称 租金报价 项目名称 租金报价
根据收益还原法求单价、总价
收益还原法求单价、总价 序 号
武汉广场 30 世纪大厦 27 世贸广场 45 港奥中心 35 富商大厦 35 正信大厦 30 中原大厦 20 中百商厦 21 项目名称 建筑面积 单 位 租 金 收 益 月收益 单 位 15
(平方米) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 年总收益 出租率 管理费 房产税 营业税及附加费 保险费 维修费 年纯收益 还原利率 剩余使用年限 总收益值 评估单价(取整) 100000 (元/月.平方米) 60 月收益*12月 年总收益*95% 年收益*5% 年收益*12% 年收益*5.1% 年收益*0.1% 年收益*5% 3-4-5-6-7-8 7% 58 A/R[1-1/(1+R)^n] 总收益/建筑面积 (元/月) 60 720 684 20 82 35 1 34 512 7,172 0 元 元 元 元 元 元 元 元 年 元 元/平方米
综上市场分析，由于周边市场上目前多数写字楼为只租不售，所以根据租价推算出该物业的价格为7172元/平方米。
同时根据以上对武汉写字楼市场供需状况、金融街规划发展及项目自身经济效益等角度的分析后，我们认为该项目宜做为中小面积单元分割、高档写字楼销售。这样成本单价最低，销售单价最高，投资回报率较高，进入市场销售后，面临的风险相对较小。
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