合理的家庭财产配置模式

合理的家庭财产配置模式

本篇不是聊房子，也不是聊股票。是聊基于社会现实的\"房子+证券\"的家庭财产配置

一个家庭的财产处理要分成理财端（存量）和创收端（增量）

理财的核心是配置，包括：

流动性差的和流动性好的配置（房子流动性差，股票流动性好）；

短中长品种的周期性配置（短周期的流动现金管理譬如信用卡，中期的股票持仓和长期的房产配置）；

资产端和负债端的配置（我习惯把从银行拿来的钱当做负债端）。

理财的目的是为了获取稳健收益。如果创收端表现良好，则可以适当扩大理财端的风险承负，以扩大收益。如果创收端出现增长放缓或者停滞，则需要相应收紧理财端风险。

创收端可以是工资性收入的增加，也可以是工作量的增加。还是是工作性质的变化导致收入增加（譬如创业）。

股票对于非职业投资者，本来应该放在理财端的位置。但很多人错误地当成创收端来玩。房子应该是理财端的利器，但很多人把它当做家庭财产的唯一配置（全仓），或者当做厌恶性配置（买完一套后再未从理财角度看待房产）。这两种都是常见的理财误区。

那么什么才是正确姿势呢？

我们来看一个例子：

假设甲乙二人投资水平都一样，年化在10%左右（基于长周期定投指数）

比如甲现在有300万一套的房子，100万现金。不欠银行一毛钱，可能你会认为甲很幸福。

如果乙也有这些资产，然后他进行了换房。换成了价值600万的房子（从银行借400万）。那么乙就有一套600万的房子，200万现金，和400万债务。

假设十年后，房价不变。甲的初始现金变成260万左右。乙其中100万的现金也变成了260，但从银行掏来的另一百万，每年还有5%的还贷后息差存在。

这个模型，只要乙的工资性收入可以还得起月供即可。

如果加上长周期通胀预期，这个模型乙获利空间会更大。

之前三十年，钱就是这么从穷人手里通过银行留到富人手里的。

这里会有吐槽甲的工资收入也可以用来投资，那么请看乙的房子总价变化以及提前享受的居住条件变化以及房产附加福利（譬如教育条件）的变化。

当然，现在房价都比较高，如果去买二套，基本上会使家庭房产占比扩大，违背上面说的流动性和非流动性配置合理的前提。所以我建议换房。换房用股票操作很好理解，就

是平移。平移的风险总是小于新开仓的。房产平移我建议向核心区或者稀缺性配置，不一定是学区房类型的。只要位置好，配套完善，社区环境成熟，交通便利，那么这种宜居性的房屋即使短时间跌下去，长周期来看也是相对安全的。

而拿了钱后在证券配置方面（注意，是证券配置，不是炒股！）优先建议配置优质企业的可转债。这种品种在熊市拿着就是债，有票面收益。到了牛市就可以转股卖了。其次如果对黄金特别熟悉和有把握的，可以周期性配置一定黄金，不一定要股神式的高抛低吸，只要大致周期能把握就行。然后就是A股市场的ETF定投。像现在这样2800-3100的区域，只要向下买，且长周期拿着，是完全没问题的（尤其是合理使用ETF期权产品的情况下）。

最后再强调一下文头的三点配置。 流动性差的和流动性好的配置；短中长品种的周期性配置；资产端和负债端的配置。

杠杆本身就是个工具，看你会用不会用。房子除了首套房外，在中国现行社会本身也就是个工具。一般老百姓只能通过房子从银行搞来利息相对低的贷款。

这些都是工具。聊杠杆就是会爆仓。聊房子就是房价。属于没入门。

不要犯有房子没现金加杠杆炒股的毛病，券商的钱比银行的贵多了，而且会影响情绪。不要觉得钱少就随便。信用卡可以白用一个月，车贷可以白用两年（确定要买车前提，这是消费性的），房贷一定要用完公积金，别嫌麻烦。

理财是理财，不是创收。再次强调。有空再拓展开谈。

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顺便在这个帖子下和@DAVID自由之路 辩论一下。这已经不是第一轮辩论了。我这次说清楚点。

首先申明立场，我个人觉得现在房价已经不甚合理，不属于空头，也不属于多头。我只是一贯地强调并且实践房地产在家庭财产配置中的位置。

从我的角度看，大为属于厌恶型配置，就是买了一套自住房之后，就没有再提及房产配置的欲望。天然性厌恶，否则以他的智商，不难发现低成本合理杠杆的好处。这种天然厌恶，在雪球早期的时候表现为银粉和创业板粉的互掐，但股灾后也便互相认识了。

大为使用的论据里，常有一点：全国平均房价。这个指数我认为除了写报告以外，基本用处不大。因为房地产的价格本质上是货币政策和位置决定的。且位置是不可迁移的，所以用平均房价来衡量个体市场基本会失效。我都不说西部了，比如大连的房价就很多年没有涨，而北上广却集中上涨。

论据里常用的第二点是日本房价如何下跌，这点我也不赞同。日本是狭长地貌且山地很多，导致人口集中在东京城市圈。全国三分之一以上人口集中在这3.5%的土地上。人口密度大的地方比北上广高出数倍。而中国北上广深人口加起来，也就全国人口十分之一左右。房地产价格是否能高位维系是取决于人口迁入的，日本是想迁也没人迁了，而中国的户口政策还在死死地维持这几个国中之国。这是国情的不同。

大为常使用的论据里还有加杠杆会爆。杠杆确实会爆，那是在不合理的状况下。那么退回我的讨论起始点，一个家庭属于高净值，却零杠杆，真的符合国情吗？真的可以保障

自己的财产权益不被吞噬吗？我之前看过一本书，因为时间过得久了不记得书名，但其中有一个结论我记得很清楚。大概是说，整个欧洲社会，最后一次资产供给充沛是十字军和黑死病对人口的消耗，之后欧洲就一直处于资产供给不足的状况。以致后来才有各种东方航线和发现新大陆。在三角贸易时代，殖民带来的广阔资产空间使欧洲空前繁荣。但美洲独立后欧洲又陷入了资产供给不足，以致进一二战的人口消耗。这么扯一大通后，结论是只要人口增长有无法实现新的资产供应（海底资源这样的），那么人类就会不断地进行通胀到通缩的循环，但整体的方向是通胀。也就是说长周期看我们的通胀预期要高于通缩预期。这一点，拉长100年看，从上世纪看过来，绝对验证。所以，在长周期通胀预期下，实际上也就房产可以满足一般百姓的无脑配资。

杠杆看是否合理，看放大了配置什么资产。房地产看位置，看长周期通胀。这个道理很好理解和接受的，就看是否愿意坐下来认真地自我辩证，和自己讨论一下。