《物权法》之建筑物区分所有权法律问题探析

《物权法》之建筑物区分所有权法律问题探析

[摘 要]:《中华人民共和国物权法》已于今年3月16日公布，并将于2007年10月1日正式施行。物权法对许多现实中亟待解决的问题作出了规定，而其中对建筑物区分所有权的专章规定更是引人关注。文章力图对《物权法》规定建筑物区分所有权进行一次较全面的剖析，以期更深入地解读《物权法》中的建筑物区分所有权。

[关键词]：物权法; 建筑物区分所有权;物业管理

文章编号：1002-6908（2007）0610102-01

一、建筑物区分所有权的含义

对于建筑物区分所有权的概念，历来也有诸多争议。而我们所熟知的主要有一元论、二元论和三元论说。一元论依专有和共有的不同分为专有权说和共有权说。专有权说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有所有权，而共有权说则认为建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物的一种共有。而二元论则综合一元论的两种观点，认为区分所有权是共有权和专有权的集合。我国台湾的现行民法即采此学说。而三元论说在二元论说的基础之上又增添了一个非常重要的因素，就是因共同管理所产生的成员权。应该说，三种学说的逐步发展代表了理论的逐渐发展和完善，而三元论的学说也比较全面地反映了建筑物区分所有权的概念。我国新颁行的《物权法》第七十条就采用了三元论说，但与传统的三元论说有所不同的是，《物权法》使用了共同管理权说。结合《物权法》的规定，我们可以把建筑物区分所有权定义为：拥有同一高层建筑物的多个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分所享有的专有所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及因共同管理建筑物的维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

二、建筑物区分所有权的内容分析

（一）专有所有权

《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

这里所说的专有部分是指具有独立结构，并能够为区分所有人单独利用的建筑物部分。而区分所有人专有权的权利适用法律对所有权的一般规定，也就是说对专有部分所有人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当然，这种所有权的客体范围有严格的限制，必须是特定的空间及构成空间的四壁、地板以及房顶的特定部分等。但是，与一般物的所有权不同，建筑物区分所有权中的专有权的使用以及处分也有特别的限定，这也是所有权人在承担权利时所必须要负的义

务。例如，《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。依照此规定，所有权人在行使对其专有部分的所有权时，必须按专有部分本来或原来的用途使用，而不得改变专有部分的用途，侵害其他所有权人的利益。另外，在对专有部分进行转让时，必须一并转让其共有部分。

（二）共有所有权

《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

1.共有权的客体

所有人行使共有权是实践中最易引起争议的一个部分。理论界对共有权的界定一般都表述为除专有权以外的为建筑物区分所有权人共享的，与建筑物不可分离的，且不能独立存在的全部权利。依照《物权法》的规定，共有部分包括了建筑区划内除城镇公共道路外的其他道路、除城镇公共绿地和明示属于个人外的其他绿地以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。对之前争议比较大的车库归属，《物权法》也明确规定：规划用于停放汽车的车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然法律对于建筑物的基本构造部分（包括地基、外墙、楼顶等）和共用部分及其附属物（楼梯、走廊等）未做明确规定，但毫无疑问，这些应属于建筑物区分所有人共有。

2.共有权的权利

区分所有人对于建筑物的共有部分享有使用、收益和有限制的处分权。对共有部分的使用权是共有权的核心内容。区分所有人对共有部分，如小区绿地、花园等公共设施享有平等的使用权，任何所有人不能阻止其他区分所有人对共有部分的使用，而使用方式因共有部分的性质不同可以分为共同使用和轮流使用。像电梯、走廊等就可以共同使用，而会议室等，因为其使用具有排他性，所以只能轮流使用。收益权主要是对依共有部分取得的收益，各区分所有人依约定或按份额共有。对于应有份额的确定，《物权法》也作出了明确规定。处分权的限制具体表现在《物权法》七十二条第二款的规定，即业主转让建筑物内的住宅、经营性住房，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。而反之亦然，共有所有权只能与专有所有权一并处分。

3.共有权的义务

作为建筑物的区分所有人，在对共有部分享有权利的同时，必然也要承担一定的义务。主要包括保持现状的义务以及费用的负担义务。依照《物权法》第八十四条规定，所有人应当遵守法律、法规及管理公约，不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道等。

（三）共同管理权

建筑物区分所有权之共同管理权是指基于专有部分和共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑管理团体的一员所享有的管理共同事务的权利与义务。在《物权法》中，这一部分规定的最多也最详细。

1.共同管理权的权利

所有权人享有的权利主要包括了表决权、选举被选举权、监督权与请求法院撤销权。表决权主要表现在全体区分所有人参与制定规约、讨论议题时，有表决同意或否决的权利。选举与被选举权是针对业主委员会而言的。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。每个所有人都有选举业主委员会成员和被选举为业主委员会委员的权利。不尽职的人员也可以被所有人请求罢免或者解除职务。所有人对于经其选举出的业主委员会的行为有权予以监督，对于未尽职尽责工作的人可以提出批评，同时也可建议业主大会更换业主委员会成员；另外，对于他们委托的管理建筑物及附属设施的管理人，区分所有人也有监督的权利。请求法院撤销权主要是针对业主大会或业主委员会做出的侵害所有人合法权益的事项，《物权法》规定，对此，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。另外，业主也可以对侵害自己合法权益的行为，依法向人民提起诉讼。

2.共同管理权的义务

主要包括执行区分所有人会议作出的决议、服从管理者、遵守管理规约的规定以及支付共同费用的义务。业主大会选举出的业主委员会是全体业主的代表机构，其经过讨论形成的决议只要没有违反法律、法规的规定，对各个区分所有人都具有普遍的约束力，各区分所有人要严格执行。管理者可以由业主聘请，也可以由建设单位聘请。对于建设单位聘请的管理人，业主有权依法更换。管理者的主要任务是根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，是为了保护全体区分所有人的利益而实施管理行为，所以各区分所有人应接受和服从管理者的管理。而管理规约是指在一项业务范围内全体区分所有人订立的或者承诺关于物业使用、维护、管理等方面权利义务的契约。一经生效，各所有人就应遵循，依约行使权利和履行相关义务。共同费用是对建筑物及其附属设施的管理、维修基金，由业主共同管理和支配。对于这样一项为了所有区分所有人共同利益而负担的费用，理应由各所有人共同合理负担。

在建筑物区分所有权中，我们很容易看出专有权是主导性权利，共有权和共同管理权都是由专有权衍生的，从属于专有权。其中，专有权和共有权是物法的内容，而共同管理权则是人法的要素，三者紧密联系，缺一不可。

三、《物权法》对建筑物区分所有权规定的不足

物权法几易其稿的原因是其中的利益较量和冲突比较激烈。法案的最终出台必然是各方利益平衡的结果。从整体上而言，《物权法》对区分所有权的规定比较完善，但不可否认还存在一些缺陷，笔者认为，具体而言，主要体现在以下几

个方面：

（一）对建筑物区分所有人的专有权部分规定过简

从《物权法》的规定来看，专有权部分的规定有三个条款，即七十一条、七十二条的第二款及七十七条。七十一条也包括了两个内容，一个是对专有权的全能，包括了所有权的一般全能，另外一个是对所有权的限制。七十二条第二款规定的是专有权被转让时，共有权和共同管理权一并转让，七十七条规定了区分所有人行使专有权时的保持义务。除此之外，再无对专有权的任何规定。应该说专有权作为一项主导性的权利，也最为重要，而且专有权的具体范围是大家极其关注的一个问题，但法案并无涉及，不能不说是一个缺憾。另外，由于专有权的范围界定的不清楚，以致专有权的权利义务也并无充分的规定。

（二）对建筑物区分所有人的共有权规定不完全

同样的，在对共有权的规定上，也存在范围不明确和不完全的问题。法律规定了之前讨论热烈的绿地、车库、车位、道路等的归属，但对楼顶、外墙面等部分却未予明确规定，易引发争议。另外，对区分所有人共有权权利和义务的规定也失之简略。比如，在对第七十四条”优先满足业主”的规定上，有些业主就认为，车位、车库首先满足业主的需要，本意是为了维护业主的利益，但在实际的操作过程中可能会出现问题。例如，并不是所有的业主都有车，所以有些所有人并不需要购买车位。如果车位未完全使用，剩下的车位能不能卖给小区外的车主呢？如果车位被买断后，业主又购车，业主们该怎么办呢？所以对”首先满足业主的需要”要做严格的解释，以防出现损害业主利益的结果。

（三）对业主大会和业主委员会规定不明确

首先，业主大会和业主委员会的设立条件和监督机制等无规定。业主大会和业主委员会作为业主活动的重要机制和载体，法律应该对其活动规则等作出明确规定，以规范业主委员会的行为，切实保护业主的利益。

其次，对业主大会和业主委员会的性质认定的不清楚。业主大会和业主委员会到底为何性质，决定了业主大会有无诉讼资格。业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构，业主大会有重大事项的决定权，业主委员会只能予以执行。但《物权法》法中却是将它们并列，规定较含糊。

《物权法》对建筑物区分所有权的规定，可以在一定程度上平衡各方利益，对业主以及物业服务机构、房地产商都予以保护，有利于解决我国当前突出的关于住居物业的各种纠纷，对于维护社会安定和进步，建设和谐社会有非常重要的作用。

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