写字楼设计与营销中的创新理念

顶级写字楼汇集珠江新城

来源: 民营经济报 沉寂了十几年的珠江新城，终于出现了期望中的热火朝天的开发景象，十几个在建的写字楼项目让这个广州未来CBD的雏形隐约可见。与其他写字楼区不同，珠江新城起步虽晚格调却高，在开发商眼里，“高级”已经不是他们的追求，几年过后，“顶级写字楼区”将是珠江新城的一张闪亮名片。大手笔建顶级物业富力和保利应该是目前珠江新城数一数二的“大地主”了。就写字楼而言，富力有5个地块，加上建成的保利总共也有5个项目。富力去年年底一口气拿下了珠江新城的7块地，其在珠江新城的地总共有8块，其中2块是建五星级酒店，1块建国际公寓，5块则是写字楼项目。据了解，这几个项目分别名为富力盈隆广场、富力科讯大厦、富力中心大厦、富力名流会，还有一个两块连片开发的写字楼地块未命名，这些项目会在2006年全部面世。其中，富力中心大厦是超甲级标准，将会成为富力集团的新总部，剩余楼层将会以世界及国内的500强企业为目标客户。富力盈隆广场、富力科讯大厦等其他项目均为甲级标准，目标客户也都是以国内外的大中型企业为主。保利已建成的两栋写字楼现已售罄，还有3个项目在规划设计阶段，但该集团有关负责人表示，将对这些项目进行国际招标，将其打造成顶级的写字楼物业。保利是比较早进入珠江新城的发展商之一，现在已经尝到了“头啖汤”的滋味。据了解，其开发的保利大厦已为一政府部门全栋购买；华普广场开售以来，售价一直在攀升，已从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的单位。另外，城建的星汇国际也是甲级标准，项目总体定位为珠江新城内集写字楼、酒店服务式公寓、商场为一体的综合商务大楼。合景美富也在珠江新城拿到了一块写字楼用地。据了解，该项目现已动工，也是定位为顶级写字楼，楼体有48层，预计也是2006年上市。在售写字楼供应量达9万m2目前，珠江新城内在售的一手写字楼物业主要有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等，这些物业推出至今市场反响一直很好。其中，勤建商务大厦是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业，其内部认购价是8000元/平方米，现在已升至9000元/平方米；华普广场目前8000多元/平方米的均价已经比刚发售时高了1000多元/平方米；

太阳岛大厦——罗湖商务平台新生代

　　太阳岛大厦商务效率、交通效率、工作效率、资金效率、投资效率、空间效率成就—— 罗湖商务平台新生代 　　太阳岛大厦，一个充满阳光气息的高档写字楼宇，矗立在金色罗湖的核心地带，与阳光酒店、希尔顿深圳彭年酒店隔街相望，挺拔轩昂，气质天成。伫立太阳岛，南可望香港元朗绵延起伏的群山，满目葱茏；近可观彭年、阳光一带的车流如织、人流如潮，高楼林立中一派繁华盛世商机无限的景象。太阳岛大厦，凭借突出的优势，超高的性价比，将致力于打造罗湖新一代高效商务平台。位于罗湖区东门南路与嘉宾路交汇处的太阳岛大厦，由深圳市房地产开发一类一级企业城建集团倾力打造。城建集团是几乎与特区同龄的大型国有房地产企业，成立至今已有二十二年发展历程，仅在深圳市区内就已贡献了近八百万平方米开发量，为数十万深港市民提供了优质舒适的住宅和各类商务楼宇。而太阳岛大厦，则是城建集团在金色罗湖最繁华成熟的地段开发的新一代全天候高效商务平台，它尽享二十余年高速发展带来的完美配套，也是成长型企业的新门户。黄金地段占尽商机太阳岛大厦雄踞寸土寸金的东门南路与嘉宾路交汇处，占有不可比拟的地利优势。太阳岛大厦临近罗湖口岸与文锦渡口岸，直线距离均不超过一千米，属于双口岸物业。随着CEPA的实施，港深经济一体化进一步向纵深拓展，大量往来深港两地的客户汇聚于此，带来源源不断的商机。另外，在深圳商业的版图上，东门商圈与国贸商圈是比肩并立罗湖的两大商业旺地，罗湖商业的显赫声名，与上述商圈的兴旺不无关系。外地人对深圳的认识，往往要从东门国贸来寻根，才能对这个迅速崛起的现代化城市有深刻的理解。而太阳岛大厦可说正好处于这两大商圈交汇的黄金地段，周边商厦林立，酒楼云集，占据了现代商战的前沿制高点，前景无限。而近期太阳岛大厦所处片区的几大利好，更是增添了投资置业人士对项目的信心。一是政府投入巨资进行的人民南改造工程全面展开，这为罗湖商圈的全面复兴提供了强劲的动力。作为深圳最早的商圈，人民南全面改造工程从2003年末正式启动，政府总投资约为6.6亿元，总面积约1.4平方公里，整个工程将历时1至2年。改造后的人民南将成为深圳市最具代表性的城市景观、娱乐、购物密集地。商业环境的进一步改善，也将进一步提高片区的经济消费指数，办公楼的租金水平以及投资回报也将得到进一步提升。

北京写字楼要打开局面 首先应解决好两个问题

今天北京的写字楼要解决两个问题。第一，如何在一个比较短的时间内，消化市场的急剧放量。北京因为人口总量要加大，它的经济总量要加大，市场的消化量也会加大，这个角度来说，我认为现在的写字楼市场是没有问题的，关键是怎么把硬件和软件做好，怎么把它消化掉，目标市场找准。第二，市场细分的问题。我们做写字楼市场目标市场一定是非常清晰的。但是在这一点上，我感觉北京的发展商，在目标市场的定位上相对来说不能够很清晰。 　　我个人认为，从区域来看，北京的西部肯定是饱和了。从北京城市发展的趋势看，未来有两个方向，第一是东部，第二是南部。看一看北京的东面，比如说通州，看一看北京的南面，比如说大兴，有没有写字楼？没有，如果从发展商这个角度，你到通州建一个好的写字楼，你在大兴建一个好的写字楼，市场肯定不会有问题。

企业与产品有落差 中关村写字楼进入细分时代

北京晚报 　　中关村写字楼进入细分时代 　　近来，中关村写字楼市场频频传来好消息。首先，融科咨询中心C座刚开盘，出租面积就达30%，其次，中保集团和新浪租赁了理想国际大厦，搜狐即将入驻清华科技园的威新大厦。相比两年前众多企业搬离中关村，此次的回迁所带来的震动，一方面显示有着科技产业支撑的中关村已经形成一定的市场凝聚力，另一方面中关村已然改变了过去落后的形象，出现了高品质的写字楼产品以适应市场的需求。 　　但是，短期内大量高档写字楼的问世，致使中关村写字楼市场出现产品单一的状况，而与需求主力的脱节，让本已供量过大的写字楼市场面临尴尬。在如此险恶的市场环境中，谁又能脱颖而出呢？ 　　升级换代导致供求失衡 　　与住宅产品相同，写字楼也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，从早年的商住混迹、新商住概念，到现在高端写字楼的出现，中关村的写字楼市场演绎了一部生动的产品换代故事，彻底改变了中关村脏、乱、穷的整体市场形象，吸引了相当多的跨国公司和大型科技企业落户中关村。 　　产品的升级换来的是中关村写字楼整体市场档次的提升，但片面追求高品质和地标形象的结果是造成高端写字楼的堆积。据统计，包括今年上半年的新增供应，中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右，其中多为高档写字楼，到2006年，中关村将计划有90万平方米的优质写字楼竣工，在未来将要形成的商务区中，高档写字楼占75%。由于高端写字楼的集中放量，给本就竞争激烈的中关村写字楼市场火上浇油，呈现竞争白热化的态势，中关村写字楼市场积食难化。 　　相形之下，中关村的企业依旧以中、小型企业为主，与过高的产品和价格产生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企业，他们的规模一般为100至300人，由于没有合适的办公物业，大多栖身于中关村乙级写字楼以及档次和配置较差的商住楼中，物业为多年前设计建造，形象较差，没有像样的大堂，硬件配置老化，甚至没有足够的电信和网络支持，周边没有适合的商业配套，解决不了员工每日的就餐。这些中型公司经过了一个很长时间的发展，已经完成了最初的原始积累，公司的规模和实力以及行业内的影响力已初步确立，它们出于公司形象和发展的考虑，有更换办公场所的需求。 　　业内人士认为，虽然“智能型大厦”、“绿色生态大厦”等概念不断推陈出新，但这些举措并没有从根本

写字楼市场集中放量 中关村插上商务地产翅膀

中国经济时报/王小霞 　　“海淀区起家的一些企业在发展壮大后纷纷南迁，上演了‘孔雀东南飞’；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济发展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。 　　事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？ 　　写字楼市场集中放量 　　写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩似乎不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。 　　在“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之所以喜获丰收，主要因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大家选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼已经完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。 　　据资料显示，2004年中关村写字楼主要新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。 　　高档写字楼独领风骚 　　在2004年中关村写字楼快速发展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO

甲级写字楼面临调整 写字楼以质领跑租金市场

上海青年报 　　据第一太平戴维斯的最新发布的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分别上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。 　　供应量空置率双双创新低 　　至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。 　　至第三季度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这主要基于两方面的因素，主要商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。 　　写字楼市场面临理性调整 　　10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。 　　浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此预计这一格局在今后的几个月内将不会有很大的变动。 　　总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，基本回到了今年10月以前的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。 　　供应高峰来临促使竞争加剧 　　过去两年有限的写字楼供

加息了 地产金融专家教您哪种房产投资更保险

上海青年报 　　据第一太平戴维斯的最新发布的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分别上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。 　　供应量空置率双双创新低 　　至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。 　　至第三季度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这主要基于两方面的因素，主要商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整 10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此预计这一格局在今后的几个月内将不会有很大的变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，基本回到了今年10月以前的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。供应高峰来临促使竞争加剧，过去两年有限的写字楼供

写字楼市场集中放量 中关村插上商务地产翅膀

　　“海淀区起家的一些企业在发展壮大后纷纷南迁，上演了‘孔雀东南飞’；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济发展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。 　　事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？写字楼市场集中放量 　　写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩似乎不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。 　　在“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之所以喜获丰收，主要因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大家选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼已经完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。 　　据资料显示，2004年中关村写字楼主要新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。 　　高档写字楼独领风骚 　　在2004年中关村写字楼快速发展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO大厦同时让业界侧目的银谷大厦坐落于中

德胜置业:新办公时代的“收益”思维