如何认定房屋租赁合同的法律效力问题

可以通过以下几个方面来认定房屋租赁合同的效力：

1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。

2、房屋是否为法律法规禁止出租。

3、房屋租赁合同的内容是否合法。

4、是否进行过登记备案。

一、租赁合同十大注意事项有哪些

租赁合同十大注意事项如下：

1、不能签订口头协议，租房最好签租房合同，租房合同要详细；

2、租赁期内房屋修缮义务和费用由谁承担；

3、房屋租赁合同中的出租人是房屋所有人，但不限于所有人；

4、确认房产证上的人和你签合同的人是否一样，检查出租人的房产证和有效身份证是否一致；

5、承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；

6、租金的支付方式和期限；

7、租金收取和物业管理费收取的约定要明确；

8、签订租赁合同时，仔细阅读合同条款，详细询问模糊内容，并在文字中实施；

9、检查合同主体是否合格，即出租人和承租人是否具备相应的条件；

10、出租人不能按约定交付标的物或者交付标的物不符合约定条件的，应当承担责任。

二、备案受理机关的审查事项有哪些？

1、所提供的证件是否齐全。房产证或购房合同等权属证明上记载的主体是否与租赁合同上的出租人一致。需要现场核实的，应指派2名以上工作人员进行核查，并做好核查记录。

2、重点核查该房是否为违章建筑，是否符合消防、安全等工程建设强制性标准，房屋租赁用途是否合法，合同签订的面积是否真实等事项。

3、经审查符合条件的，受理机关在《房屋租赁合同》上加盖房屋租赁登记备案专用章，并出具《房屋租赁合同登记备案证明》。

三、房屋租赁有哪些常见问题

1、房屋租赁合同最长期限是多少年？

规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

2、承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些？

（1）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

（2）房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：

出租人有权请求次承租人腾房；

负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

3、房屋租赁合同未经备案是否有效？

《房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。