巧斗房产商靠的是什么?
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发布时间：2022-04-23 00:00
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时间：2023-09-08 06:48
特朗普18岁那年为了做好不动产生意，进了霍顿金融学院。学生们课余大多爱看报纸的画页和体育新闻，特朗普则关注于联邦住房管理局公布的“丧失抵押品赎取权名单”。这在外人简直无法理解，而特朗普认定其间隐藏着极好机会。一天，他终于发现了俄亥俄州辛辛那提的斯威夫顿公寓开发区，于是说服父亲合伙做这一笔也是他平生第一笔大生意。
斯威夫顿是块是非之地，总计公寓1200个单元，其中却有800个单兀空关，将其抵押的那些开发商们见资金收回无望便逃之天天。眼见开发计划一败涂地，联邦*只得宣布它丧失赎取权。特朗普几次去交涉购买事宜，住房管理局的*都避而不见。原来该局*压根儿就不想管理它，更不相信有人真肯花钱买下它。
特朗普认定，住房管理局*们的懒得染指，正是自已做这笔生意的可乘之隙。于是他再三再四去表示买下斯威夫顿公寓区的真诚意愿。*们被他说动了，双方约定一个月后进行价格谈判。
特朗普报了价钱：500万美元。
住房管理局*惊叫道：“两年前它就值1200万!”
“好吧，我可以增加一点，让我们用550万美元成交吧。”特朗普转用以退为进的手腕想迅速完成交易。
“价钱还是太低。”住房管理局*有些不耐烦了。
“你们可以把斯威夫顿放在一边，暂时不理它。但总不能长期不过问它吧?对像我这样的真正买主，你们该考虑一个双方都能接受的价钱。”特朗普软中有硬地递过话去。
“那就600万美元吧。”心中无数的住房管理局*终于在此时才定出卖价。
特朗普说：“我出580万美元。不过，我的付款方式干脆利落，一次付清。”
“可以。”住房管理局*接受了特朗普的一锤定音。
斯威夫顿公寓区一买下，特朗普马上以610万美元的价格向银行作抵押贷款，不仅在转眼之间获利30万美元，并利用抵押来的贷款换得一项收益丰裕的新工程承建。他紧接着解决迫在眉睫的难题——管好现有400单元的住户，推销掉800单元空房，聚敛房租偿还银行贷款。
公寓区的管理与招租急需行家里手，特朗普几经搜罗，物色到销售商欧文。他有张利嘴善于辞令，管理才能使人惊异，处事聪明而又圆滑，但却有不值得信任的一面：手脚不干净，甚至微利必偷。特朗普权衡利弊得失以后，决定使用这个人，并在适当时候乘隙治服他。
欧文长期待在斯威夫顿，不仅维持了公寓的全部租赁业务，还促使胡搅蛮缠的赖租者按时缴纳租金，以至特朗普可以抽出更多的精力用于公寓改造和空房招租。
改造1200套公寓得花80万美元，从门窗、地板到卫生设施、环境清洁，工程繁杂而琐碎。在纽约，虽然改善了住宅条件，法律却不允许因此而上调租金，但在斯威夫顿却能另当别论。这样的可乘之隙焉有不用之理?特朗普还知道，不动产市场行情经常变化，在价格浮动时卫生条件好就能讨个大价钱，谁不想乘隙获利就是十足的傻瓜。特朗普随即演绎新一轮商务谈判。
特朗普利用地域性法规的差异，与联邦住房管理局谈判“提租许可”。他深知住房管理局*厌恶那些纠缠不清的条款，而他如数家珍似的引经据典，致使住房管理局*不得不赶紧签署“同意”二字。
特朗普紧接着与各类承包商、材料供应商谈判。谈判对象虽然心思不一，各如其面，特朗普使用的策略却依旧如出一辙——微隙必乘。
微隙必乘的谈判，迅捷使斯威夫顿公寓区焕然一新，随之租赁一空，租金亦大幅提高，让特朗普一家每年收益超过80万美元，并在几年中收加大部分购房资金。然而，欧文的不善管理在斯威夫顿积怨甚多，特朗普闻讯赶去调查，果真嗅出即将出事的气息，急忙说服父亲立即脱手这片公寓区。
出售告示一贴，报价随即而来，其中最起劲的是跃跃欲试的特朗普。
谈判几乎是在“同意”的唱和声中机械地进行。然而，在谈判即将结束时，特朗普郑重地提出两条补充条款：一条是卖方仅保证在租约期内100％的出租率。一条是购销合同签订之时即行生效，违约方以销售额的10％赔偿对方。
双方均无异议，于是签字成交。
有些人天生异禀，感觉敏锐，嗅觉出众，与对手交往中总能在瞬间找到破绽和机会，不过还需心狠手辣，穷追猛打，才能一举奠定胜局。
